Contexto legal y cambios legislativos
La evolución regulatoria y las decisiones judiciales han transformado el panorama de los gastos hipotecarios en el Estado. En este sentido, ha sido crucial la intervención de las instituciones judiciales y legislativas para garantizar la protección del consumidor.
Primeras sentencias del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha desempeñado un papel crucial en la evolución del tratamiento de los gastos hipotecarios. En particular, varias sentencias emitidas en los últimos años establecieron que ciertas cláusulas que obligaban a los consumidores a asumir todos los gastos vinculados a la constitución de la hipoteca eran consideradas abusivas. Estas decisiones sentaron las bases para la protección de los derechos del consumidor y marcaron el inicio de un proceso de concienciación sobre la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios.
Cambios en la normativa española
A raíz de esas sentencias iniciales, se implementaron reformas en la legislación española, particularmente con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que reguló aspectos relacionados con la transparencia y la protección del consumidor en el ámbito de las hipotecas. Esta ley clarificó qué gastos podían ser reclamados y creó un marco más definido para las entidades bancarias, obligándolas a asumir parte de los costos asociados a la formalización de los préstamos hipotecarios.
Sentencias del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa en el contexto de los gastos hipotecarios. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.
En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que alteró la interpretación de los plazos de prescripción y los derechos de los consumidores, destacando la necesidad de que la información sea accesible y comprensible para todos.
Confirmación por el Tribunal Supremo
Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo de España, en junio de 2024, ratificó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este pronunciamiento subraya aún más la importancia del conocimiento del consumidor y proporciona un respaldo jurídico a aquellos que consideran que han sido perjudicados por cláusulas injustas en sus contratos hipotecarios.
¿Quieres que analicemos tu caso gratis y sin compromiso? Somos expertos en reclamaciones bancarias: analizaremos tu hipoteca y te recomendaremos qué hacer.
¿Qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca?
Los gastos de hipoteca que se pueden reclamar incluyen los costes de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, si bien depende de la cláusula abusiva incluida en tu contrato hipotecario. Además, puedes reclamar los intereses legales sobre las cantidades devueltas.
Gastos de notaría
Los gastos de notaría corresponden a los honorarios del notario por la formalización del préstamo hipotecario. Estos costos incluyen la elaboración de la escritura de la hipoteca y otros documentos necesarios. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, los bancos deben asumir la totalidad de estos gastos para las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019. Para contratos anteriores, el prestatario tiene derecho a reclamar el 50% de estos gastos, ya que tradicionalmente eran compartidos entre ambas partes.
Gastos de Registro de la Propiedad
El registro de la hipoteca en el Registro de la Propiedad genera unos gastos que, desde 2019, deben ser asumidos por el prestamista. Para hipotecas firmadas antes de esa fecha, el prestatario puede reclamar la totalidad de estos gastos, que se consideran abusivos si se impusieron al cliente sin un adecuado fundamento legal.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría se refieren a los honorarios que se deben abonar a la empresa o profesional encargado de realizar gestiones administrativas relacionadas con la hipoteca. Desde 2019, si la gestoría fue impuesta por el banco, los gastos deben ser cubiertos por la entidad. Esto significa que los consumidores que han pagado estos costes pueden reclamarlos si se comprueba que la entidad financiera obligó a su contratación.
Gastos de tasación
Los gastos de tasación son aquellos generados por la valoración del inmueble que se quiere hipotecar. Este gasto es responsabilidad del prestatario tanto en hipotecas firmadas antes como después del 16 de junio de 2019. Sin embargo, los consumidores que formalizaron su hipoteca antes de esta fecha pueden reclamar este gasto si no recibieron información adecuada sobre la necesidad de la tasación.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es otro de los gastos que los beneficiarios de una hipoteca pueden reclamar. Su recuperación depende de las circunstancias en las que se incluyó en el contrato. Si el consumidor no fue informado de manera clara y comprensible acerca de esta comisión o si no existe un servicio real que justifique su aplicación, será posible su reclamación ante el banco.
Es importante revisar tu caso con expertos para determinar exactamente qué gastos te tienen que devolver. En ERREKLAMATU el servicio de información y consulta es gratuito. Nuestros abogados analizarán tu hipoteca y la devolución que te corresponde, y te aconsejarán qué hacer.
En ERREKLAMATU nos avala una década de experiencia, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los miles de clientes que han confiado en nosotros.
Procedimiento para reclamar gastos hipotecarios
El proceso para reclamar los gastos derivados de una hipoteca puede realizarse de manera amistosa o a través de la vía judicial. Cada uno de estos enfoques tiene sus particularidades, plazos y requerimientos documentales que deben ser cuidadosamente considerados.
Reclamación amistosa
La reclamación amistosa es el primer paso en el proceso de recuperación de gastos hipotecarios. Este método permite abordar la situación de forma más directa y menos conflictiva.
Para iniciar una reclamación amistosa, es fundamental reunir la documentación adecuada. La siguiente lista incluye los documentos más relevantes:
- Escritura de la hipoteca.
- Facturas de los gastos que se pretenden reclamar (notaría, registro, gestoría, etc.).
- Cualquier comunicación previa con la entidad financiera relativa a los gastos.
- Documentación que demuestre que la cláusula que regula dichos gastos es considerada abusiva.
- Identificación personal (DNI o similar) del reclamante.
Una vez presentada la reclamación, la entidad bancaria se tomará un tiempo para responder. En caso de no recibir respuesta, o si esta no es satisfactoria, el reclamante tiene la opción de llevar el caso a la vía judicial.
Vía judicial
Si la respuesta del banco es negativa, o si simplemente no responde, se puede optar por presentar la reclamación en los tribunales.
Es recomendable contar con asesoramiento legal antes de proceder judicialmente. Un abogado especializado en derecho bancario puede orientar sobre la metodología, ayudar a preparar la documentación necesaria y representar al reclamante en el juicio. Este apoyo es crucial para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
En cuanto al procedimiento judicial, este implica diversos pasos que deben seguirse de manera meticulosa. El proceso puede incluir lo siguiente:
- Presentación de una demanda formal ante el juzgado correspondiente.
- Citación de la entidad bancaria para que se presente y responda a la demanda.
- Posibles audiencias donde ambas partes presenten sus argumentos.
- Esperar la decisión del juez, que podría requerir un tiempo variable según la complejidad del caso.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Requisitos y plazos para la reclamación
El proceso para reclamar gastos hipotecarios exige cumplir ciertos requisitos y estar al tanto de los plazos establecidos por la legislación vigente.
¿Quién puede reclamar?
El único requisito para reclamar los gastos de hipoteca es haber suscrito un préstamo con una entidad bancaria antes de 2017, siempre que el contrato incluya las cláusulas abusivas que imponen el pago de estas cantidades por parte del cliente.
Además, el derecho a solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca no está sujeto a plazo de prescripción ni caducidad. Y estos gastos se pueden reclamar aunque el préstamo hipotecario haya sido cancelado.
En las reclamaciones de devolución de los gastos hipotecarios, toda la jurisprudencia está de parte del consumidor. Y la gran mayoría de las demandas concluyen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia en la que el banco es obligado a devolver estas cantidades.
Nuestra recomendación es que consultes siempre tu caso con abogados expertos en reclamaciones, independientemente de cuándo suscribiste la hipoteca. En ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso, y así saldrás de dudas acerca de si puedes reclamar estas cantidades.
Plazos para reclamar gastos hipotecarios
Según el Código Civil, el plazo de prescripción para acciones personales fue establecido inicialmente en 15 años. Sin embargo, tras la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Este nuevo plazo comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Según la sentencia del TJUE, ese conocimiento se adquiere cuando una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, los usuarios tendrían cinco años de plazo para reclamar desde que son conscientes de la nulidad de su cláusula a través de una sentencia judicial.
Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Cantidad que se puede recuperar
Para calcular la cantidad que se puede recuperar al reclamar los gastos de hipoteca, es necesario tener en cuenta los gastos pagados y que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las sentencias judiciales.
La cantidad que se puede recuperar variará dependiendo de cada caso y de los gastos pagados, pero por regla general puede oscilar entre 500 y 2.000 euros, cantidad a la que hay que sumar los intereses legales.
En ERREKLAMATU nos encargamos de todas las gestiones y asumimos los gastos del proceso de reclamación. Y te ofrecemos una garantía total: solo cobramos si ganamos.
Consejos prácticos para el proceso de reclamación
Reclamar los gastos hipotecarios puede ser un proceso complejo. Por ello, se presentan a continuación una serie de consejos prácticos que pueden facilitar la gestión de esta reclamación.
Importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal es fundamental durante el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Un abogado especializado en derecho bancario puede informar sobre los derechos del consumidor y ayudar a interpretar la legislación vigente.
Algunos aspectos a considerar sobre la asesoría legal son:
- Experiencia en casos similares: Un profesional con experiencia en reclamaciones de gastos de hipoteca aportará conocimientos sobre precedentes y sentencia que pueden influir en el caso.
- Evaluación de la viabilidad de la reclamación: Antes de iniciar el procedimiento, la asesoría legal puede ofrecer una opinión objetiva sobre las posibilidades de éxito. En el caso de ERREKLAMATU, nuestro servicio de información y consulta es gratuito.
- Representación en el proceso judicial: Si la reclamación se lleva a cabo por la vía judicial, se necesitará representación legal para gestionar adecuadamente el procedimiento, así como para presentar la documentación necesaria.
Rol de los abogados especializados
Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:
- Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
- Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
- Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.
Apoyo en el proceso judicial
Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:
- Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
- Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
- Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.
En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.
Los mejores abogados para reclamar los gastos de hipoteca
Si has suscrito una hipoteca en las últimas décadas, tu banco te debe dinero y lo puedes recuperar. Para ello, puedes consultar tu caso con nuestros abogados expertos, de manera gratuita y sin ningún compromiso. Te confirmaremos si te cobraron indebidamente estos gastos, y comprobaremos también si te aplicaron una cláusula suelo, en cuyo caso también podríamos reclamarla. Igualmente, podemos reclamar por ti los gastos de tarjetas revolving, cuyos intereses también fueron declarados abusivos por el Tribunal Supremo.
En ERREKLAMATU somos abogados especializados en reclamaciones, y nos avalan diez años de experiencia en el sector, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los cientos de clientes que han confiado en nosotros para recuperar sus gastos hipotecarios.
