Qué se puede reclamar y en qué casos
En términos generales, se pueden reclamar parte de los gastos de constitución de la hipoteca cuando el préstamo se firmó antes de junio de 2019 y esos costes fueron asumidos por el prestatario en virtud de una cláusula predispuesta por el banco. La clave no es solo la fecha de la hipoteca, sino qué conceptos pagaste y cómo estaban regulados en tu escritura.
Los gastos que habitualmente entran dentro de la reclamación son los vinculados a la formalización del préstamo hipotecario: notaría, registro, gestoría y tasación. No se trata de cualquier gasto relacionado con la vivienda, sino específicamente de los costes derivados de constituir e inscribir la hipoteca.
La posibilidad de reclamar no depende de que tu banco haya actuado “de mala fe”, sino de que la cláusula que te obligó a pagar esos gastos pueda considerarse abusiva por atribuirlos íntegramente al consumidor sin negociación individual.
Por eso, sí se puede reclamar cuando concurren estas condiciones básicas:
- La hipoteca es anterior a junio de 2019.
- Pagaste alguno de los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría o tasación).
- Esos pagos derivan de una cláusula impuesta por el banco y no de un acuerdo negociado.
En cambio, no suele tener recorrido reclamar si tu hipoteca es posterior a junio de 2019 —cuando ya se aplican criterios más equilibrados en el reparto de gastos— o si no asumiste ninguno de los conceptos mencionados al firmar el préstamo.
Antes de dar cualquier paso, lo más sensato es revisar tu escritura y las facturas para comprobar qué gastos pagaste realmente y si encajan en estos supuestos. Si lo deseas, en ERREKLAMATU analizamos tu hipoteca gratis y sin compromiso y te ayudamos a calcular de forma orientativa las cantidades que podrías recuperar. Déjanos tus datos aquí.
Marco legal: por qué hoy estos gastos son reclamables
La posibilidad de reclamar parte de los gastos de hipoteca surge de la evolución de la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores.
Durante años, muchas hipotecas incluían condiciones predispuestas por los bancos que atribuían al prestatario la totalidad de los gastos de constitución del préstamo. Estas cláusulas no eran fruto de una negociación individual, sino que venían impuestas por la entidad como condición general de contratación.
Esa forma de repartir los costes fue cuestionada por los tribunales al entender que podía generar un desequilibrio en perjuicio del consumidor. A partir de ahí, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fueron fijando criterios sobre cómo debían distribuirse estos gastos cuando la cláusula que los imponía al cliente se declaraba abusiva.
La consecuencia práctica de esta línea jurisprudencial ha sido que muchos consumidores han podido recuperar parte de lo que pagaron al constituir su hipoteca, en lugar de asumir todos los costes de manera automática como ocurría antes.
De forma sintética, ese marco legal ha llevado a tres ideas clave que sostienen las reclamaciones actuales:
- El registro de la hipoteca se considera principalmente de interés del banco.
- La gestoría y la tasación han sido recuperables con frecuencia cuando las pagó el prestatario.
- La notaría suele repartirse entre banco y cliente, lo que explica que normalmente se reclame aproximadamente el 50 %.
Este es el fundamento jurídico que hace viable reclamar hoy determinados gastos en hipotecas firmadas antes de junio de 2019 cuando la cláusula de gastos fue impuesta al consumidor. Si necesitas más información sobre el procedimiento, aquí explicamos cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso.
Notaría: qué parte es reclamable y cómo cambia tras 2019
La factura de notaría es uno de los conceptos más habituales en las reclamaciones de gastos de hipoteca, pero no todo su importe tiene el mismo tratamiento.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019
Cuando la hipoteca se firmó antes de junio de 2019 y el cliente asumió íntegramente la notaría por una cláusula predispuesta por el banco, lo habitual es poder reclamar aproximadamente el 50 % de estos honorarios. La práctica consolidada ha sido repartir este coste entre entidad y prestatario al entender que ambos se benefician de la intervención notarial.
Este reparto no implica que siempre se devuelva exactamente la mitad, sino que esa proporción funciona como criterio orientativo en la mayoría de los casos cuando la cláusula se declara abusiva.
Qué incluye la factura notarial
En la factura de notaría suelen figurar los aranceles por otorgar y autorizar la escritura de préstamo hipotecario, así como posibles copias y diligencias relacionadas con la formalización del préstamo. A efectos de reclamación, lo relevante es identificar qué parte de esos costes correspondió al acto de constitución de la hipoteca.
Qué ocurre en hipotecas posteriores a junio de 2019
En las hipotecas firmadas después de junio de 2019 la distribución de los gastos notariales ya se ajusta, con carácter general, a criterios más equilibrados establecidos por la normativa vigente, por lo que no suele existir base para reclamar este concepto en los mismos términos que en hipotecas anteriores.
En todo caso, para saber con precisión qué parte de la notaría puede reclamarse es necesario revisar la escritura de préstamo y la factura concreta emitida en su momento.
Registro de la Propiedad: cuándo se recupera el 100 %
El coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad es uno de los conceptos más habitualmente recuperables en las reclamaciones de gastos hipotecarios.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019
Cuando la hipoteca se firmó antes de junio de 2019 y el prestatario asumió este gasto por una cláusula impuesta por el banco, lo normal es que pueda reclamarse el 100 % del registro. La razón es que la inscripción de la hipoteca en el Registro se considera principalmente de interés de la entidad financiera, ya que garantiza su posición frente a terceros.
En la práctica, si el cliente pagó íntegramente este concepto al constituir el préstamo y la cláusula de gastos se declara abusiva, los tribunales suelen ordenar la devolución completa del importe del registro.
Qué incluye este gasto
La factura del Registro de la Propiedad recoge los aranceles correspondientes a la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario. A efectos de reclamación, lo relevante es identificar con claridad ese concepto dentro de la factura global que en su día abonaste.
Hipotecas posteriores a junio de 2019
En las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la normativa de junio de 2019, el reparto de los gastos de registro suele ajustarse a criterios más equilibrados, por lo que normalmente no existe base para reclamar este concepto en los mismos términos que en hipotecas anteriores.
Gestoría: cuándo es reclamable y con qué criterios
El gasto de gestoría es otro de los conceptos que con mayor frecuencia aparecen en las reclamaciones de gastos de hipoteca, ya que en muchos casos fue asumido íntegramente por el prestatario al firmar el préstamo.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019
Cuando la hipoteca es anterior a junio de 2019 y el cliente pagó la gestoría en virtud de una cláusula predispuesta por el banco, este gasto suele ser reclamable. La razón es que la intervención de la gestoría está directamente vinculada a la tramitación administrativa del préstamo hipotecario y beneficia principalmente a la entidad financiera, que asegura así la correcta inscripción y formalización del préstamo.
En la práctica, cuando se acredita que el consumidor asumió este coste sin negociación individual, la devolución del importe de la gestoría es habitual.
Qué servicios cubre la gestoría
La gestoría se encarga normalmente de realizar trámites como la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad, la liquidación de impuestos y la coordinación entre notaría, registro y banco. Aunque estos servicios se prestan en nombre del cliente, su finalidad principal es facilitar la operativa del préstamo hipotecario.
Hipotecas posteriores a junio de 2019
En hipotecas firmadas después de junio de 2019 no suele existir base para reclamar la gestoría en los mismos términos que en hipotecas anteriores.
Tasación: cuándo es reclamable y cuándo no
La tasación es el informe que determina el valor del inmueble para fijar el importe máximo del préstamo hipotecario. Aunque es un requisito habitual para conceder la hipoteca, su tratamiento a efectos de reclamación ha sido distinto según el momento en que se firmó el préstamo.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019
Cuando la hipoteca es anterior a junio de 2019 y el cliente abonó la tasación al constituir el préstamo, este gasto puede ser reclamable si fue impuesto por una cláusula predispuesta por el banco. En numerosos procedimientos se ha considerado que, aunque la tasación beneficia también al prestatario, su finalidad principal está ligada a los intereses de la entidad financiera al valorar el riesgo de la operación.
En la práctica, si el consumidor asumió este coste íntegramente y la cláusula de gastos se declara abusiva, la devolución de la tasación ha sido frecuente.
Qué cubre exactamente la tasación
La factura de tasación incluye los honorarios del técnico o sociedad de tasación que realizó el informe de valoración del inmueble. A efectos de reclamación, lo relevante es identificar claramente este concepto dentro de la documentación que conserves de la firma de la hipoteca.
Hipotecas posteriores a junio de 2019
Al igual que sucede con el resto de los gastos, en las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la normativa de junio de 2019 no suele existir base para reclamar este concepto en los mismos términos que en hipotecas anteriores.
Intereses legales: también se pueden reclamar
Cuando se solicita la devolución de los gastos de hipoteca, no solo puede reclamarse el principal correspondiente a notaría, registro, gestoría o tasación, sino también los intereses legales generados desde la fecha en que pagaste cada uno de estos conceptos.
Estos intereses no son una penalización al banco, sino la compensación por haber dispuesto de un dinero que, conforme a los criterios actuales, no debía haber asumido el consumidor. Su cálculo se realiza aplicando el tipo de interés legal vigente en cada periodo hasta el momento de la devolución efectiva.
En la práctica, la suma de intereses puede incrementar de forma apreciable la cantidad total recuperada, especialmente en hipotecas antiguas en las que han transcurrido varios años desde el pago inicial de los gastos.
Para estimar con mayor precisión qué intereses podrían corresponder en tu caso, es necesario conocer las fechas exactas en que abonaste cada factura y el importe de cada concepto reclamable. Con esa información se puede realizar un cálculo aproximado antes de presentar la reclamación.
Requisitos y documentación para reclamar
Para poder valorar correctamente tu caso y plantear la reclamación con garantías, es necesario reunir desde el inicio la documentación básica vinculada a tu hipoteca. Cuanta más completa sea esta información, más precisa será la estimación de lo que puedes recuperar y más ágil resultará el proceso.
Escritura de préstamo hipotecario
Es el documento clave. Permite comprobar si existía una cláusula que atribuyera al cliente la totalidad o la mayor parte de los gastos de constitución y analizar su redacción concreta. Sin esta escritura no es posible determinar con rigor si hay base para reclamar.
Facturas de los gastos de constitución
Conviene aportar las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación correspondientes a la firma de la hipoteca. Estas facturas son necesarias para identificar qué conceptos pagaste y calcular, de forma aproximada, el importe reclamable.
Justificantes de pago (si los conservas)
Aunque no siempre son imprescindibles, los justificantes de pago (transferencias, recibos o extractos bancarios) pueden ayudar a acreditar que asumiste esos gastos y en qué fecha los abonaste, lo que resulta útil para el cálculo de intereses.
¿Hay plazo para reclamar los gastos de hipoteca?
No existe un único plazo automático y cerrado que haga inviable reclamar por el simple paso del tiempo desde que firmaste la hipoteca. Lo determinante no es solo la fecha del préstamo, sino cómo y cuándo pudiste conocer que la cláusula de gastos podía ser abusiva.
Durante años se defendió que estas reclamaciones podían empezar a prescribir desde la firma de la hipoteca o desde el pago de los gastos. Sin embargo, esta interpretación ha sido matizada por la jurisprudencia europea, que ha señalado que el consumidor no puede verse perjudicado por un cómputo de plazos que, en la práctica, le impida ejercer sus derechos frente a cláusulas abusivas.
Según este criterio, el plazo para reclamar no debería comenzar mientras el prestatario no haya tenido un conocimiento efectivo y razonable del carácter abusivo de la cláusula que le obligó a pagar los gastos. Esto es clave para entender por qué muchas hipotecas antiguas siguen siendo reclamables.
En la práctica, esto implica que no puede descartarse una reclamación solo porque la hipoteca tenga muchos años. Para valorar si hay riesgo de prescripción es necesario analizar tres elementos: la fecha de la hipoteca, la redacción concreta de la cláusula de gastos y si el consumidor tuvo realmente ocasión de conocer su posible abusividad.
En esta guía sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca se explica con detalle cómo se está interpretando esta cuestión en la práctica y qué debes tener en cuenta en tu caso.
Cómo es el proceso para reclamar los gastos de hipoteca
Reclamar los gastos de hipoteca suele articularse en dos momentos diferenciados: una fase extrajudicial ante el banco y, solo si no hay acuerdo, una fase judicial ante los tribunales. Entender estas dos etapas permite saber qué esperar en tiempos, trámites y resultados.
Reclamación extrajudicial (primera fase)
Consiste en presentar una reclamación formal a tu entidad solicitando la devolución de los gastos que consideres reclamables, aportando la escritura de hipoteca y las facturas correspondientes. El banco debe analizar la petición y emitir una respuesta expresa.
En esta fase pueden darse tres escenarios habituales:
- Que el banco acepte devolver total o parcialmente los importes reclamados.
- Que formule una oferta de acuerdo inferior a lo solicitado.
- Que rechace la petición o no responda en un plazo razonable.
Cuando se alcanza un acuerdo satisfactorio, el procedimiento termina sin necesidad de acudir a los tribunales.
Vía judicial (si no hay acuerdo)
Si el banco rechaza la reclamación o la oferta no es adecuada, se puede interponer una demanda para solicitar la devolución de los gastos ante los tribunales. En esta fase un juez valorará la cláusula de gastos de tu hipoteca y determinará qué conceptos deben devolverse y en qué proporción.
Esta vía suele alargar los plazos, pero ofrece mayor seguridad jurídica cuando la reclamación está bien fundamentada y respaldada por la documentación adecuada.
Quién puede gestionar el proceso
Algunas personas optan por reclamar por su cuenta, pero también es habitual delegar el procedimiento en abogados especializados en reclamaciones bancarias. Despachos como ERREKLAMATU pueden encargarse de toda la gestión —extrajudicial y, si procede, judicial— para evitar trámites y negociaciones directas con el banco.
En conjunto, el proceso no implica riesgos económicos, pero sí requiere tiempo, documentación y una estrategia adecuada para maximizar las posibilidades de éxito.
Cuánto se puede recuperar: rangos orientativos
El importe que puedes recuperar al reclamar los gastos de hipoteca no es idéntico en todos los casos. Depende, principalmente, de qué conceptos pagaste en su día y de cómo se distribuyan finalmente esos costes entre banco y cliente.
En términos orientativos —y tomando como referencia la práctica habitual en este tipo de reclamaciones—, es frecuente que el consumidor pueda recuperar entre 500 y 2.000 euros cuando la hipoteca se firmó antes de junio de 2019 y se asumieron varios de los gastos de constitución. Este rango puede variar al alza o a la baja según el importe del préstamo, la notaría utilizada y las facturas concretas de cada operación.
Además del principal reclamable, es habitual solicitar los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada uno de estos conceptos hasta el momento en que el banco efectúa la devolución. Esto puede suponer un incremento apreciable sobre la cantidad inicial, especialmente en hipotecas antiguas.
Contenido con revisión jurídica profesional
