Contexto legal y cambios legislativos sobre los gastos hipotecarios
Las decisiones judiciales y los cambios legislativos de los últimos años han cambiado radicalmente las reglas del juego en los gastos hipotecarios. Gracias a estas transformaciones, miles de consumidores tienen ahora la oportunidad de recuperar costes injustamente asumidos.
Primeras sentencias del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha desempeñado un papel crucial en la evolución del tratamiento de los gastos hipotecarios. En particular, varias sentencias emitidas en los últimos años establecieron que ciertas cláusulas que obligaban a los consumidores a asumir todos los gastos vinculados a la constitución de la hipoteca eran consideradas abusivas. Estas decisiones sentaron las bases para la protección de los derechos del consumidor. Y a partir de ese momento, muchos ciudadanos se empezaron a preguntar qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar al banco.
Cambios en la normativa española
A raíz de esas sentencias iniciales, se implementaron reformas en la legislación española, particularmente con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que reguló aspectos relacionados con la transparencia y la protección del consumidor en el ámbito de las hipotecas. Esta ley clarificó qué gastos se pueden reclamar de la hipoteca y creó un marco más definido para las entidades bancarias, obligándolas a asumir parte de los costos asociados a la formalización de los préstamos hipotecarios.
Sentencias del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa a la hora de delimitar cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.
En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que, en la práctica, estableció que la posibilidad de reclamar estos gastos no prescribe.
Confirmación por el Tribunal Supremo
Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo de España, en junio de 2024, ratificó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este pronunciamiento subraya aún más la importancia del conocimiento del consumidor y proporciona un respaldo jurídico a aquellos que consideran que han sido perjudicados por cláusulas injustas en sus contratos hipotecarios.
Derechos del consumidor ante las entidades bancarias
Los consumidores tienen derechos claros y definidos frente a las entidades bancarias. Y ahora queda más claro qué gastos de constitución de hipoteca se pueden reclamar. Estas son algunas de las principales garantías establecidas por la legislación:
- Derecho a la información clara y comprensible sobre los gastos asociados a la hipoteca antes de la firma del contrato.
- Derecho a reclamar la devolución de los gastos que se consideren abusivos o injustamente exigidos
- Derecho a la protección judicial en caso de negativa por parte de la entidad bancaria a proceder con la devolución solicitada.
Con este respaldo legal, los propietarios tienen más herramientas para defender sus intereses y reclamar lo que les corresponde, fortaleciendo así su posición frente a las instituciones financieras.
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¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?
Los gastos de hipoteca que se pueden reclamar incluyen los costes de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, si bien depende de la cláusula abusiva incluida en tu contrato hipotecario. Además, puedes reclamar los intereses legales sobre las cantidades devueltas.
Gastos de notaría
Los gastos de notaría incluyen los honorarios del notario encargados de formalizar la escritura de la hipoteca. Estos costos son esenciales, ya que, sin la intervención del notario, el contrato no podría ser válido. Los honorarios de notaría se establecen según una tabla oficial, la cual considera el importe del préstamo y la comunidad autónoma donde se realice la gestión. Por lo tanto, estos gastos pueden variar significativamente en función de la ubicación y el importe de la hipoteca.
En las hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019, los prestatarios tienen derecho a reclamar el 50% de los gastos de notaría tras la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo en 2015. La posibilidad de presentar la solicitud de reembolso puede aplicarse cuando el cliente no fue debidamente informado sobre estas cláusulas al momento de la firma del contrato.
Desde el 16 de junio de 2019, la responsabilidad de los gastos de notaría recae completamente en la entidad bancaria. Este cambio legislativo busca proteger al consumidor, permitiendo así que los prestatarios no tengan que asumir los costes de la escritura del préstamo hipotecario. La claridad en este aspecto beneficia a los futuros hipotecados al ofrecerles una mayor transparencia sobre sus obligaciones financieras.
Gastos de Registro de la Propiedad
Los gastos de registro son aquellos asociados a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este proceso es fundamental para asegurar los derechos del prestamista y del prestatario sobre la propiedad en cuestión.
Los gastos de registro son reclamables, igualmente, para hipotecas firmadas antes de junio de 2019. Los prestatarios que firmaron su hipoteca antes de ese año pueden exigir la devolución total de estos gastos si no recibieron información adecuada sobre su responsabilidad en el momento de formalizar el préstamo. La falta de información puede considerarse abusiva, lo que habilita al usuario a presentar una reclamación.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestión son los honorarios cobrados por la gestora que se ocupa de realizar los trámites correspondientes a la hipoteca.
Desde junio de 2019, los gastos relacionados con la gestoría son considerados responsabilidad del banco. Como en los casos anteriores, los prestatarios de hipotecas anteriores a 2019 tienen derecho a solicitar la devolución total de estos gastos. A menudo, las entidades no informan adecuadamente sobre esta responsabilidad, lo que puede dar lugar a situaciones de abuso que los consumidores deben conocer.
Gastos de tasación
La tasación es el proceso mediante el cual se determina el valor de la vivienda. En las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, es posible reclamar la devolución de la totalidad de estos gastos.
Sin embargo, a partir de la reforma de junio de 2019 el consumidor asume el coste de la tasación, limitando su capacidad de reclamación al respecto.
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Cláusulas abusivas en hipotecas
Las cláusulas abusivas en hipotecas son aquellas condiciones impuestas por las entidades financieras que generan un desequilibrio significativo entre los derechos y deberes de ambas partes. A menudo, estas cláusulas no son transparentes y pueden perjudicar gravemente a los prestatarios.
Cláusulas suelo y otras condiciones abusivas
Las cláusulas suelo son limitaciones establecidas en los contratos hipotecarios que fijan un interés mínimo que el prestatario debe pagar, incluso en situaciones de bajada del Euríbor. Este tipo de cláusula se considera abusiva, ya que restringe la capacidad de los prestatarios de beneficiarse de la bajada de los tipos de interés. Otras condiciones abusivas pueden incluir:
- Cláusulas de vencimiento anticipado que permiten a la entidad ejecutar la hipoteca en situaciones no justificadas.
- Incrementos desproporcionados en las comisiones por gastos no previamente informados o aprobados.
- Obligaciones de contratar productos adicionales (seguros, planes de pensiones) como condición para la concesión del préstamo.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es un gasto que el prestatario asume al inicio del préstamo hipotecario. Sin embargo, su legitimidad ha sido cuestionada en varias ocasiones, especialmente cuando no se informa adecuadamente al cliente sobre su naturaleza y coste.
La reclamación de la comisión de apertura es posible siempre que se demuestre que el prestatario no fue debidamente informado sobre la misma. Si la entidad financiera no puede demostrar que realizó un servicio correspondiente a esa comisión, el cliente tiene derecho a solicitar su devolución.
La comisión de apertura se considera abusiva cuando:
- No se recoge explícitamente en el contrato el concepto de la comisión.
- El porcentaje aplicado sobre el importe del préstamo excede el 1,5%, lo que puede ser calificado como desproporcionado.
- La entidad no ofrece justificación clara del servicio prestado a cambio de dicha comisión.
Otras cláusulas abusivas reconocidas
Existen diversas cláusulas que han sido declaradas abusivas en el ámbito hipotecario. Algunas de ellas incluyen:
- Cláusulas que imponen penalizaciones desmedidas por amortización anticipada del préstamo.
- Condiciones que permiten a la entidad modificar unilateralmente el tipo de interés sin previo aviso adecuado al prestatario.
- Obligaciones de asumir todos los gastos derivados de la contratación hipotecaria, que legalmente corresponden al banco.
El reconocimiento de estas cláusulas por parte del Tribunal Supremo ha permitido que muchos consumidores puedan reclamar las cantidades que les fueron indebidamente exigidas, promoviendo así la equidad en las relaciones contractuales entre bancos y prestatarios.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Procedimiento para reclamar gastos hipotecarios
Una vez sabido qué gastos puedo reclamar de mi hipoteca, es el momento de tocar la puerta de la entidad bancaria. El proceso para reclamar los gastos de una hipoteca puede realizarse de manera amistosa o a través de la vía judicial. Cada uno de estos enfoques tiene sus particularidades, plazos y requerimientos documentales que deben ser cuidadosamente considerados.
Reclamación amistosa
La reclamación amistosa es el primer paso en el proceso de recuperación de gastos hipotecarios. Este método permite abordar la situación de forma más directa y menos conflictiva.
Para iniciar una reclamación amistosa, es fundamental reunir la documentación adecuada. La siguiente lista incluye los documentos más relevantes:
- Escritura de la hipoteca.
- Facturas de los gastos que se pretenden reclamar (notaría, registro, gestoría, etc.).
- Cualquier comunicación previa con la entidad financiera relativa a los gastos.
- Documentación que demuestre que la cláusula que regula dichos gastos es considerada abusiva.
- Identificación personal (DNI o similar) del reclamante.
Una vez presentada la reclamación, la entidad bancaria se tomará un tiempo para responder. En caso de no recibir respuesta, o si esta no es satisfactoria, el reclamante tiene la opción de llevar el caso a la vía judicial.
Vía judicial
Si la respuesta del banco es negativa, o si simplemente no responde, se puede optar por presentar la reclamación en los tribunales.
Es recomendable contar con asesoramiento legal antes de proceder judicialmente. Un abogado especializado en derecho bancario puede orientar sobre la metodología, ayudar a preparar la documentación necesaria y representar al reclamante en el juicio. Este apoyo es crucial para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
En cuanto al procedimiento judicial, este implica diversos pasos que deben seguirse de manera meticulosa. El proceso puede incluir lo siguiente:
- Presentación de una demanda formal ante el juzgado correspondiente.
- Citación de la entidad bancaria para que se presente y responda a la demanda.
- Posibles audiencias donde ambas partes presenten sus argumentos.
- Esperar la decisión del juez, que podría requerir un tiempo variable según la complejidad del caso.
En ERREKLAMATU nos encargamos de todas las gestiones y asumimos los gastos del proceso de reclamación. Y te ofrecemos una garantía total: solo cobramos si ganamos.
Requisitos y plazos para la reclamación
El proceso para reclamar gastos hipotecarios exige cumplir ciertos requisitos y estar al tanto de los plazos establecidos por la legislación vigente.
¿Quién puede reclamar?
El único requisito para reclamar los gastos de hipoteca es haber suscrito un préstamo con una entidad bancaria antes de 2019, siempre que el contrato incluya las cláusulas abusivas que imponen el pago de estas cantidades por parte del cliente.
Además, el derecho a solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca no está sujeto a plazo de prescripción ni caducidad. Y estos gastos se pueden reclamar aunque el préstamo hipotecario haya sido cancelado.
En las reclamaciones de devolución de los gastos hipotecarios, toda la jurisprudencia está de parte del consumidor. Y la gran mayoría de las demandas concluyen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia en la que el banco es obligado a devolver estas cantidades.
Nuestra recomendación es que consultes siempre tu caso con abogados expertos en reclamaciones, independientemente de cuándo suscribiste la hipoteca. En ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso, y así saldrás de dudas acerca de si puedes reclamar estas cantidades.
Documentación necesaria para la reclamación
Tras saber qué gastos de hipoteca puedo reclamar, el siguiente paso es reunir la documentación adecuada, un elemento fundamental para facilitar la reclamación. Entre los documentos que se deben recopilar se incluyen:
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario.
- Facturas de los gastos generados: notaría, registro, gestoría y tasación.
- Toda correspondencia mantenida con la entidad bancaria referente a la hipoteca.
- Recibos que demuestren el pago de los gastos mencionados.
En caso de haber extraviado alguna factura o recibo, se puede solicitar una copia a las entidades correspondientes. Es recomendable contactar con la notaría, el registro y la gestoría para obtener la documentación necesaria. Muchas de estas entidades disponen de un historial de sus actividades, por lo que puede ser posible recuperar los documentos requeridos.
Plazos para reclamar gastos hipotecarios
Según el Código Civil, el plazo de prescripción para acciones personales fue establecido inicialmente en 15 años. Sin embargo, tras la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Este nuevo plazo comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Según la sentencia del TJUE, ese conocimiento se adquiere cuando una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, los usuarios tendrían cinco años de plazo para reclamar desde que son conscientes de la nulidad de su cláusula a través de una sentencia judicial.
Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Cantidad que se puede recuperar
Para calcular la cantidad que se puede recuperar al reclamar los gastos de hipoteca, es necesario tener en cuenta los gastos pagados y que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las sentencias judiciales.
La cantidad que se puede recuperar variará dependiendo de cada caso y de los gastos pagados, pero por regla general puede oscilar entre 500 y 2.000 euros, cantidad a la que hay que sumar los intereses legales.
Consejos prácticos para el proceso de reclamación
Reclamar los gastos hipotecarios puede ser un proceso complejo. Por ello, se presentan a continuación una serie de consejos prácticos que pueden facilitar la gestión de esta reclamación.
Importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal es fundamental durante el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Un abogado especializado en derecho bancario puede informar sobre los derechos del consumidor y ayudar a interpretar la legislación vigente.
Algunos aspectos a considerar sobre la asesoría legal son:
- Experiencia en casos similares: Un profesional con experiencia en reclamaciones de gastos de hipoteca aportará conocimientos sobre precedentes y sentencia que pueden influir en el caso.
- Evaluación de la viabilidad de la reclamación: Antes de iniciar el procedimiento, la asesoría legal puede ofrecer una opinión objetiva sobre las posibilidades de éxito. En el caso de ERREKLAMATU, nuestro servicio de información y consulta es gratuito.
- Representación en el proceso judicial: Si la reclamación se lleva a cabo por la vía judicial, se necesitará representación legal para gestionar adecuadamente el procedimiento, así como para presentar la documentación necesaria.
Rol de los abogados especializados
Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:
- Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
- Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
- Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.
Apoyo en el proceso judicial
Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:
- Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
- Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
- Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.
En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.
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