¿Existe un plazo para reclamar los gastos de hipoteca?
En la práctica, la mayoría de las personas que firmaron su hipoteca antes de junio de 2019 todavía pueden reclamar los gastos. No existe una fecha automática —contada desde el día de la firma— que cierre tu derecho por el simple paso del tiempo.
La razón es sencilla: lo que puede prescribir no es que la cláusula sea abusiva, sino tu petición para que te devuelvan el dinero. Y ese plazo no empieza a correr el día que firmaste, sino cuando puede considerarse que tenías conocimiento suficiente, referido a tu propia hipoteca, de que esa cláusula podía ser abusiva y que podías exigir la devolución.
Esto significa que una hipoteca antigua no está prescrita por defecto. El banco no puede limitarse a decir “han pasado muchos años, ya no puedes reclamar”. Para que el plazo haya empezado, tendría que poder justificarse cuándo deberías haber sabido, en relación con tu caso concreto, que tenías derecho a recuperar esos gastos.
Por eso, en la práctica, muchas hipotecas firmadas hace más de 10 o 20 años siguen siendo reclamables hoy, ya que el inicio del plazo depende de ese conocimiento efectivo vinculado a tu hipoteca, y no solo del tiempo transcurrido desde la firma.
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Qué cambió con el TJUE (25/04/2024) y el Tribunal Supremo (14/06/2024)
Este criterio sobre cuándo empieza realmente el plazo es precisamente lo que han aclarado el TJUE y el Tribunal Supremo en 2024.
Hasta 2024 no existía un criterio plenamente uniforme sobre cuándo comenzaba a contar el plazo para pedir la devolución de los gastos. Esa falta de uniformidad generó inseguridad jurídica y litigiosidad.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en su sentencia de 25 de abril de 2024, clarificó el punto central: el plazo de prescripción para reclamar la restitución no puede empezar a correr antes de que el consumidor tenga conocimiento efectivo de que la cláusula de gastos puede ser abusiva y, por tanto, de que puede exigir la devolución de lo pagado. No basta con que la cláusula exista ni con que hayan pasado años desde la firma.
Poco después, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 14 de junio de 2024, alineó su doctrina con ese criterio europeo. Confirmó que el inicio del cómputo debe vincularse al conocimiento efectivo y no a una fecha automática como la firma de la hipoteca. Esto no elimina el plazo: define mejor desde cuándo debe contarse.
Cuándo empieza a contar el plazo en la práctica: el “conocimiento efectivo”
En la práctica, lo determinante no es la fecha de la escritura, sino cuándo puede considerarse que el consumidor estaba en condiciones razonables de conocer que la cláusula de gastos podía ser abusiva y que tenía derecho a solicitar la devolución.
Ese conocimiento efectivo no equivale a una sospecha genérica, ni a haber visto noticias o comentarios sobre reclamaciones. Lo relevante es que el consumidor pudiera comprender razonablemente el alcance de la cláusula y sus consecuencias.
En muchos casos, los tribunales conectan ese conocimiento con hitos objetivos, como resoluciones judiciales que clarifican la nulidad y sus efectos restitutorios. A partir de ese momento —y no antes— es cuando empieza a correr la prescripción. Por eso una hipoteca antigua puede seguir siendo reclamable si puede sostenerse que ese conocimiento efectivo no se produjo con anterioridad. Si te preguntas desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca, en ese artículo se explica cómo se está fijando ese punto de partida en la práctica.
Cuántos años hay para reclamar según el Código Civil (regla general en el Estado)
Con carácter general, la devolución de cantidades derivada de una cláusula de gastos se encuadra como acción personal de restitución, a la que se aplica el plazo del artículo 1964 del Código Civil.
Ese artículo fue reformado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre: antes de la reforma el plazo general era de 15 años y, desde su entrada en vigor (7 de octubre de 2015), pasó a ser de 5 años. Por eso todavía se ven referencias a “15 años” en contenidos antiguos, aunque la regla vigente hoy sea la de 5 años.
La clave no está solo en la duración del plazo, sino en cuándo empieza a contarse. Conforme al criterio actual del TJUE y del Tribunal Supremo, esos 5 años no se computan automáticamente desde la firma, sino desde el momento en que pueda situarse el conocimiento efectivo del consumidor. La reforma de 2015 incluyó además un régimen transitorio, lo que refuerza la importancia de analizar el caso concreto.
Si tu hipoteca está en Cataluña: cómo cambia la prescripción
En Cataluña no se aplica el Código Civil estatal, sino el Código Civil de Cataluña, que regula de forma distinta los plazos de prescripción de las acciones personales.
La regla general catalana establece un plazo de 10 años para las acciones personales que no tengan señalado otro específico. Por eso, cuando la reclamación de gastos hipotecarios se rige por el derecho civil catalán, ese plazo sustituye al de 5 años aplicable en el resto del Estado.
Aun así, el punto decisivo se mantiene: no se cuentan automáticamente 10 años desde la firma, sino desde el momento en que pueda situarse el conocimiento efectivo. En la práctica, una hipoteca puede estar prescrita o no dependiendo tanto del plazo aplicable como del momento inicial del cómputo.
¿Qué hipotecas suelen ser reclamables (y por qué junio de 2019 es relevante)?
En la práctica, las reclamaciones por gastos de hipoteca se concentran sobre todo en préstamos firmados antes de junio de 2019. Esa fecha no es un “corte de prescripción”, sino un hito normativo que cambió el reparto de gastos en las nuevas hipotecas.
En marzo de 2019 se aprobó la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019. Desde entonces, la norma atribuye al banco varios de los gastos asociados a la constitución (especialmente registro y gestoría), de modo que las hipotecas posteriores suelen tener menos recorrido para este tipo de reclamación.
Esto no significa que todas las hipotecas anteriores a esa fecha sean automáticamente reclamables, pero sí que es el ámbito donde suelen encontrarse los casos con mayor recorrido, siempre que además el análisis del plazo sea favorable conforme al criterio del conocimiento efectivo.
¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar»
Cuando una cláusula de gastos se declara abusiva, la reclamación se centra en los costes principales de constitución que asumiste al firmar el préstamo.
Lo más habitual es que sean reclamables el registro de la propiedad y la gestoría, al considerarse gastos que correspondían al banco.
También es frecuente reclamar la tasación, al entenderse que es un coste necesario para que la entidad valore el riesgo de la operación.
La notaría tiene un tratamiento distinto: en la mayoría de los casos se reconoce la devolución de aproximadamente el 50 %, porque la escritura se considera de interés tanto para el banco como para el cliente.
En la práctica, el cálculo debe hacerse con la escritura y las facturas reales: son esos documentos los que determinan el importe recuperable.
Documentación imprescindible para no perder tiempo ni plazos
Para analizar bien el plazo y el importe reclamable conviene partir de documentación completa y ordenada. Muchos retrasos vienen de aportar papeles incompletos o de forma desordenada.
Lo esencial es la escritura de hipoteca, donde consta la cláusula de gastos y su alcance. Sin ella no es posible valorar con rigor el caso.
También son imprescindibles las facturas o justificantes de pago de notaría, registro, gestoría y tasación. No basta con “haber pagado”: hay que acreditar qué importe pagaste y a quién, porque la devolución se calcula sobre importes efectivos.
Si hiciste gestiones previas con el banco, conviene conservar la reclamación, la respuesta y el justificante de envío, porque ayudan a reconstruir la cronología y evitan discusiones posteriores.
Cómo reclamar paso a paso: vía extrajudicial y, si hace falta, judicial
El paso habitual es presentar una reclamación extrajudicial al banco: un escrito en el que identificas la hipoteca, solicitas la devolución y aportas escritura y facturas. Aunque no siempre es obligatorio, en la práctica es recomendable porque puede facilitar un acuerdo sin juicio y deja constancia de la reclamación.
Si el banco acepta, suele proponer un acuerdo con un cálculo de devolución. Antes de firmar conviene comprobar que incluye los conceptos correctos y los intereses legales que correspondan.
Si el banco rechaza la solicitud o no responde en un plazo razonable, el siguiente paso es la vía judicial, donde se analizarán la cláusula, las cantidades pagadas y, en su caso, si la acción está dentro de plazo conforme al criterio del conocimiento efectivo.
Si prefieres no encargarte de nada y que alguien gestione todo el proceso por ti, puedes hacerlo a través de un servicio especializado en reclamar gastos de hipoteca, que se ocupe tanto de la reclamación extrajudicial como, si es necesario, de la vía judicial hasta el cobro.
Cuánto puedes recuperar y cuándo merece la pena reclamar
El importe recuperable depende de lo que pagaste realmente, no de estimaciones genéricas. Habitualmente, sumando notaría, registro, gestoría y tasación, la devolución se mueve entre los 500 y los 2.000 euros, con intereses legales.
Es normal que exista variación entre casos, porque influyen factores como el valor del inmueble, la cuantía del préstamo o las facturas concretas que se emitieron en su día. Por eso no es fiable fijar una cifra cerrada sin revisar tu escritura y tus justificantes de pago: dos hipotecas del mismo año pueden arrojar resultados distintos.
En la práctica, reclamar casi siempre merece la pena. Incluso cuando el importe no es muy elevado, la devolución supone recuperar un dinero que pagaste indebidamente y, además, aclarar definitivamente tu situación. La clave está en hacerlo con un análisis previo mínimo: calcular las cantidades con tus documentos y comprobar que estás dentro de plazo conforme al criterio del conocimiento efectivo. Con eso, el riesgo es bajo y el potencial beneficio, claro.
Contenido con revisión jurídica profesional
