Los gastos de hipoteca han sido objeto de múltiples sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE. Si firmaste antes de junio de 2019, puedes reclamar la devolución de buena parte de esos importes: registro, gestoría, tasación y parte del notario. En esta guía te explicamos qué son, cuánto dinero puedes recuperar, qué dice la ley y cómo reclamar. Y si quieres, puedes consultar tu caso gratis en ERREKLAMATU, sin compromiso.
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Los gastos de hipoteca son los costes asociados a la formalización de un préstamo hipotecario. Surgen en el momento de firmar la escritura ante notario y registrar la operación, y su finalidad es dar validez legal al contrato. Estos conceptos se conocen también como gastos de constitución o de formalización de hipoteca.
Estos son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar:
Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, lo habitual era que todos estos gastos fueran cargados al cliente por imposición del banco. El Tribunal Supremo declaró abusiva esa práctica y reconoció el derecho de los consumidores a recuperar la mayor parte de las cantidades abonadas.
Desde el 16 de junio de 2019, la situación cambió: la ley obliga a las entidades financieras a asumir la mayoría de los gastos (notaría, registro y gestoría), mientras que el cliente solo paga la tasación. El IAJD también pasó a cargo de los bancos desde 2018 tras un cambio normativo.
En resumen, si firmaste tu hipoteca antes de 2019, es muy probable que puedas reclamar la devolución de una parte importante de estos gastos.
Las sentencias del Tribunal Supremo por las cuales los bancos deben devolver los gastos hipotecarios afectan a todas las hipotecas suscritas en el Estado español desde enero de 1995, siempre que contengan las cláusulas abusivas que imponen al prestatario el pago de estos gastos.
Prácticamente todas las hipotecas contratadas en las últimas décadas adjudicaban al cliente los gastos referidos y, por lo tanto, se podrían reclamar.
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Las sentencias del Tribunal Supremo han establecido qué gastos hipotecarios debe devolver el banco a los consumidores. El reparto queda de la siguiente manera:
En la práctica, la cantidad que se puede recuperar suele estar entre 1.500 y 2.000 euros por hipoteca, dependiendo del importe del préstamo y de la comunidad autónoma. A esa cifra hay que añadir los intereses legales desde la fecha en que se abonaron los gastos. Por lo tanto, sí que merece la pena reclamar los gastos de hipoteca.
| Concepto | Importe aproximado | % recuperable | Importe recuperable |
| Registro | 300 € | 100 % | 300 € |
| Gestoría | 400 € | 100 % | 400 € |
| Tasación | 350 € | 100 % | 350 € |
| Notaría | 800 € | 50 % | 400 € |
| Total | 1.850 € | — | 1.450 € |
En este ejemplo, el cliente podría reclamar 1.450 €, a los que habría que sumar los intereses legales acumulados. De ahí que muchas personas estén recuperando cantidades que van desde 500 hasta más de 2.000 €, dependiendo de la hipoteca.
La posibilidad de reclamar los gastos de hipoteca no surge de una ley específica, sino de la jurisprudencia que ha ido consolidando el Tribunal Supremo (TS) y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en los últimos años. Estas resoluciones han declarado abusivas las cláusulas que imponían al cliente el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca.
El TJUE ha reforzado esta línea en varias sentencias, avalando que los plazos de prescripción no pueden limitar de forma injusta el derecho de los consumidores a recuperar cantidades pagadas en virtud de cláusulas abusivas. Este criterio fue clave para que el Supremo español fijara que las reclamaciones siguen siendo posibles incluso muchos años después de firmar o cancelar la hipoteca.
En resumen, la jurisprudencia tanto estatal como europea es clara: los bancos deben devolver los gastos hipotecarios cobrados indebidamente, y los consumidores pueden reclamarlos sin estar sujetos a un plazo de prescripción cerrado.
Más información: ¿A alguien le han devuelto los gastos de hipoteca?
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Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo ratificó en junio de 2024 que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme.
Este falló tuvo un enorme impacto, ya que, en la práctica, estableció que la posibilidad de reclamar estos gastos no prescribe.
Tras las sentencias del TS, miles de personas están reclamando a sus bancos el reintegro de los gastos hipotecarios, tanto si las hipotecas siguen en vigor como si fueron canceladas tras la devolución del dinero prestado. En este segundo caso, las entidades financieras están intentando evitar los pagos alegando que el contrato hipotecario ha expirado y, por tanto, no ha lugar a revisar la validez de las cláusulas abusivas ni a corregir sus efectos.
Sin embargo, los tribunales se están pronunciando claramente en favor de los usuarios también cuando se realiza la reclamación de gastos después de la cancelación de la hipoteca. De hecho, los jueces están condenando a los bancos a la devolución de la cantidad cobrada indebidamente más el interés legal que corresponda desde el momento en que se procedió a cada pago, además de las costas del proceso.
En determinados casos, los bancos han ofrecido a sus clientes firmar un acuerdo para eliminar algunas cláusulas abusivas a cambio de cerrar la puerta a futuras reclamaciones. Si es tu caso, consúltalo gratuitamente con ERREKLAMATU, porque este contrato también podría ser abusivo y tendríamos la posibilidad de reclamar la devolución de todas las cantidades.
Esta es la cuestión clave: cómo reclamar los gastos de hipoteca. Se trata de un procedimiento relativamente sencillo, pero conviene seguir los pasos adecuados para aumentar las posibilidades de éxito. Estos son los principales:
Lo primero es reunir todos los documentos para reclamar los gastos de hipoteca:
Con ellos se podrá calcular la cantidad exacta a reclamar.
El proceso comienza con una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco, exigiendo la devolución de los gastos. La entidad dispone de dos meses para contestar. En la mayoría de los casos, la respuesta es negativa o insuficiente.
Si no hay acuerdo, se puede presentar una demanda en los tribunales. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE está claramente del lado del consumidor, por lo que las posibilidades de ganar son muy altas.
En ERREKLAMATU nos encargamos de todo y solo cobramos si ganamos. Analizamos tu caso gratis, presentamos la reclamación y, si es necesario, acudimos a los tribunales en tu nombre.
El plazo para recuperar los gastos hipotecarios varía según se logre un acuerdo extrajudicial con la entidad bancaria o sea necesario iniciar un proceso judicial. En caso de resolverse fuera de los tribunales, el proceso puede durar alrededor de seis meses. Sin embargo, si se recurre a la vía judicial, el tiempo puede oscilar entre seis meses y dos años, en función de la complejidad del asunto y la carga de trabajo del juzgado correspondiente.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Las sentencias del Tribunal Supremo y del TJUE han obligado a todas las entidades financieras a devolver los gastos hipotecarios cobrados indebidamente. En 2025, los principales bancos del Estado están recibiendo miles de reclamaciones y condenas judiciales.
Si tu hipoteca pertenece a cualquiera de las siguientes entidades, consulta tu caso gratis con ERREKLAMATU y descubre cuánto dinero puedes recuperar.
Reclamar los gastos de tu hipoteca no solo es posible, sino que es tu derecho como consumidor. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE ha dejado claro que los bancos deben devolver el dinero cobrado indebidamente por conceptos como notaría, registro, gestoría y tasación.
La mayoría de reclamaciones se resuelven favorablemente para el cliente, incluso aunque la hipoteca esté cancelada o hayan pasado muchos años desde su firma. De media, los afectados están recuperando entre 1.500 y 2.000 euros, más intereses.
En ERREKLAMATU, reclamar los gastos de tu hipoteca no solo es sencillo, sino completamente seguro, ya que en caso de no obtener resultados el servicio te saldrá totalmente gratuito. Es decir, en caso de que no ganemos reclamación, no tendrás que pagar absolutamente nada.
Sabemos que enfrentarte a una reclamación bancaria puede parecer complicado. Por eso nos encargamos de todo el proceso, desde la preparación del caso hasta la negociación o demanda judicial, sin que tengas que adelantar ni un solo euro.
Nuestro modelo de trabajo está diseñado para garantizar la tranquilidad del cliente: asumimos todos los costes derivados de la reclamación, incluidos los honorarios del procurador y las costas judiciales si fuera necesario. Y solo cobramos si ganamos. Concretamente, nuestros honorarios son el 22% de la cantidad recuperada (+IVA). Así evitas riesgos y te aseguras de que, en caso de que ganemos la demanda, siempre pagarás nuestros honorarios sobre la cantidad que recuperemos para ti. Sin adelantos, sin letra pequeña y sin otros costos añadidos.
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Además de las dudas principales sobre qué son los gastos hipotecarios, cuánto se puede recuperar o qué bancos los devuelven, muchos usuarios se preguntan cuestiones más concretas relacionadas con plazos, documentación o hipotecas ya canceladas. Para ayudarte, hemos recopilado las preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de hipoteca, con respuestas claras y actualizadas que te orientarán paso a paso.
Se pueden reclamar todas las hipotecas firmadas en España desde 1995 en adelante, siempre que incluyan cláusulas abusivas sobre los gastos de formalización.
Sí. La cancelación del préstamo no elimina el derecho a reclamar. Los tribunales obligan a los bancos a devolver los importes más los intereses legales.
Basta con aportar la escritura de la hipoteca y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Con esos documentos se calcula la cantidad a recuperar.
Algunos acuerdos en los que el banco devuelve parte del dinero pueden ser abusivos. En muchos casos, siguen siendo reclamables judicialmente.
Sí. El Tribunal de Justicia de la UE y el Tribunal Supremo han considerado que esta comisión puede ser abusiva si no está justificada, por lo que también puede reclamarse.
Sí. La media de devolución está entre 1.500 y 2.000 euros, más intereses. Además, el procedimiento judicial suele condenar al banco al pago de las costas.
Si el banco acepta en vía extrajudicial, el plazo es de unos 6 meses. En caso de demanda judicial, el procedimiento puede durar entre 1 y 2 años.
Normalmente las costas judiciales se imponen al banco, lo que significa que el consumidor no tiene que asumir esos gastos.
Sí. Todo el proceso se puede tramitar a distancia con un abogado especializado, sin necesidad de acudir personalmente a juzgados.
La ley hipotecaria de junio de 2019 cambió el reparto de gastos, de forma que ahora los asume casi en su totalidad el banco. Solo la tasación corre a cargo del cliente, por lo que en principio no hay cantidades reclamables salvo casos concretos.
¿A alguien le han devuelto los gastos de hipoteca?
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