¿Se pueden reclamar los gastos si la vivienda es VPO?
Sí. El hecho de que la vivienda sea de protección oficial (VPO) no impide por sí mismo reclamar los gastos de la hipoteca. A efectos de esta cuestión, lo determinante no es la calificación de la vivienda, sino cómo se formalizó el préstamo y quién asumió los costes de constitución.
En una hipoteca VPO, como en cualquier otra, pueden generarse gastos de notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, tasación. Si esos gastos fueron repercutidos al prestatario mediante una cláusula predispuesta por el banco, existe base para analizarlos y, en su caso, reclamarlos.
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Qué gastos de hipoteca son reclamables
En una hipoteca VPO, los gastos potencialmente reclamables son los mismos que en una hipoteca libre: aquellos vinculados a la constitución del préstamo cuando fueron impuestos al prestatario mediante una cláusula predispuesta por el banco. No se reclama “por ser VPO”, sino por cómo se repartieron los costes en la escritura.
Notaría
Cuando la hipoteca se firmó antes de junio de 2019 y el cliente asumió íntegramente los honorarios notariales por una cláusula impuesta por el banco, suele ser posible reclamar aproximadamente el 50 % de este concepto. La práctica consolidada ha sido repartir este coste entre banco y prestatario al entender que ambos se benefician de la intervención notarial.
Registro de la Propiedad
Si el consumidor pagó íntegramente el registro antes de junio de 2019, lo habitual es que pueda reclamarse el 100 %. La inscripción de la hipoteca se considera principalmente de interés de la entidad financiera, ya que garantiza su posición frente a terceros.
Gestoría
La gestoría suele ser reclamable cuando fue asumida por el prestatario en virtud de una cláusula predispuesta por el banco y la hipoteca es anterior a junio de 2019. Este gasto está vinculado a la tramitación administrativa de la escritura y su presentación en el Registro, lo que explica que con frecuencia prospere su devolución.
Tasación
La tasación puede ser reclamable si fue exigida por el banco con motivo de la constitución de la hipoteca y abonada por el cliente antes de junio de 2019. Aunque también tiene utilidad para el prestatario, su finalidad principal suele estar ligada a la valoración del riesgo de la entidad, lo que ha permitido su recuperación en numerosos procedimientos cuando fue impuesta por el banco.
Si quieres más información, en esta guía completa explicamos el proceso de reclamación de gastos de hipoteca.
Requisitos para reclamar los gastos de una hipoteca VPO
Para que los gastos de una hipoteca VPO tengan recorrido como reclamación deben concurrir, en la práctica, dos elementos esenciales.
La fecha de firma de la hipoteca
El primer requisito relevante es temporal. Las reclamaciones se apoyan, con carácter general, en hipotecas firmadas antes de junio de 2019, momento a partir del cual el reparto de gastos empezó a ajustarse a criterios más equilibrados por efecto de la normativa vigente. En hipotecas posteriores a esa fecha, la posibilidad de reclamar en los mismos términos suele ser mucho más limitada.
Esto no significa que cualquier hipoteca VPO anterior a junio de 2019 sea automáticamente reclamable, pero sí que ese corte temporal es el punto de partida para analizar el caso con mayores garantías.
La existencia de una cláusula impuesta por el banco
El segundo requisito es jurídico. Los gastos solo suelen ser reclamables cuando fueron repercutidos al cliente en virtud de una cláusula predispuesta por la entidad, es decir, una condición general de contratación que no fue negociada individualmente.
Si los costes de constitución se asumieron porque así se pactó expresamente y de forma negociada entre banco y cliente, la reclamación pierde fundamento. En cambio, cuando la escritura contiene una cláusula que traslada automáticamente al prestatario todos o casi todos los gastos, existe base para cuestionarla por abusiva.
Para comprobar si cumples ambos requisitos es imprescindible revisar la escritura de préstamo y las facturas asociadas. Si lo deseas, en ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso y te ayudamos a calcular las cantidades que podrías recuperar. Déjanos tus datos aquí.
Marco legal que permite reclamar estos gastos
La evolución regulatoria y las decisiones judiciales han transformado el panorama de los gastos hipotecarios en el Estado. En este sentido, ha sido crucial la intervención de las instituciones judiciales y legislativas para garantizar la protección del consumidor.
Primeras sentencias del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha desempeñado un papel crucial en la evolución del tratamiento de los gastos hipotecarios. En particular, varias sentencias emitidas en los últimos años establecieron que ciertas cláusulas que obligaban a los consumidores a asumir todos los gastos vinculados a la constitución de la hipoteca eran consideradas abusivas. Estas decisiones sentaron las bases para la protección de los derechos del consumidor y marcaron el inicio de un proceso de concienciación sobre la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios.
Cambios en la normativa española
A raíz de esas sentencias iniciales, se implementaron reformas en la legislación española, particularmente con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que reguló aspectos relacionados con la transparencia y la protección del consumidor en el ámbito de las hipotecas. Esta ley clarificó qué gastos podían ser reclamados y creó un marco más definido para las entidades bancarias, obligándolas a asumir parte de los costos asociados a la formalización de los préstamos hipotecarios.
Sentencias del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa en el contexto de los gastos hipotecarios. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.
En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que alteró la interpretación de los plazos de prescripción y los derechos de los consumidores, destacando la necesidad de que la información sea accesible y comprensible para todos.
Confirmación por el Tribunal Supremo
Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo de España, en junio de 2024, ratificó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios empieza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este pronunciamiento subraya aún más la importancia del conocimiento del consumidor y proporciona un respaldo jurídico a aquellos que consideran que han sido perjudicados por cláusulas injustas en sus contratos hipotecarios.
Derechos del consumidor ante las entidades bancarias
Los consumidores tienen derechos claros y definidos frente a las entidades bancarias. Estas son algunas de las principales garantías establecidas por la legislación:
- Derecho a la información clara y comprensible sobre los gastos asociados a la hipoteca antes de la firma del contrato.
- Derecho a reclamar la devolución de los gastos que se consideren abusivos o injustamente exigidos.
- Derecho a la protección judicial en caso de negativa por parte de la entidad bancaria a proceder con la devolución solicitada.
Con este respaldo legal, los propietarios tienen más herramientas para defender sus intereses y reclamar lo que les corresponde, fortaleciendo así su posición frente a las instituciones financieras.
¿Existe un plazo para reclamar en hipotecas VPO?
A día de hoy no existe un plazo de prescripción cerrado y automático que impida reclamar los gastos de una hipoteca de una VPO por el simple paso del tiempo desde la firma del préstamo.
Durante años algunos bancos defendieron que estas reclamaciones estaban prescritas desde la fecha de constitución de la hipoteca o desde el pago de los gastos. Sin embargo, ese planteamiento no se ha consolidado como criterio definitivo porque entra en conflicto con la protección del consumidor frente a cláusulas abusivas.
Los tribunales han venido sosteniendo que el plazo para reclamar no comienza necesariamente en la fecha de firma de la hipoteca, sino desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula que le obligó a asumir los gastos podía ser abusiva. En la práctica, ese conocimiento se ha ido concretando con las resoluciones judiciales que han reconocido este derecho.
Esto significa que, en muchos casos, la reclamación sigue siendo posible aunque hayan pasado varios años desde la firma de la hipoteca de una VPO, siempre que los gastos se hubieran impuesto mediante una cláusula predispuesta por el banco.
Sin embargo, resulta aconsejable iniciar la reclamación cuanto antes, para evitar que futuras interpretaciones jurisprudenciales puedan restringir este criterio y dificultar el ejercicio del derecho a reclamar.
Documentación necesaria para iniciar la reclamación
Para poder analizar correctamente tu hipoteca VPO y plantear la reclamación con garantías, es imprescindible reunir desde el inicio la documentación básica vinculada al préstamo. Cuanta más completa sea esta información, más precisa será la valoración de lo que puedes recuperar y más ágil resultará el proceso.
Escritura de préstamo hipotecario
Es el documento clave. Permite comprobar si existía una cláusula que atribuyera al cliente la totalidad o la mayor parte de los gastos de constitución y analizar su redacción concreta. Sin esta escritura no es posible determinar con rigor si hay base para reclamar.
Facturas de los gastos de constitución
Conviene aportar las facturas de notaría, registro, gestoría y, si la hubo, tasación correspondientes a la firma de la hipoteca. Estas facturas son necesarias para identificar qué conceptos pagaste y calcular, de forma aproximada, el importe reclamable.
Justificantes de pago (si los conservas)
Aunque no siempre son imprescindibles, los justificantes de pago (transferencias, recibos o extractos bancarios) pueden ayudar a acreditar que asumiste esos gastos y en qué fecha los abonaste, lo que resulta útil para el cálculo de intereses.
Cómo reclamar los gastos paso a paso
Reclamar los gastos de una hipoteca VPO no es distinto en esencia a hacerlo con una hipoteca libre, pero conviene seguir un orden claro para evitar errores y pérdidas de tiempo.
1) Análisis previo del caso
Antes de presentar nada, lo razonable es revisar la escritura de hipoteca y las facturas para confirmar tres cuestiones básicas: qué gastos pagaste, si fueron impuestos por una cláusula predispuesta por el banco y si la hipoteca es anterior a junio de 2019. Este filtro inicial evita iniciar reclamaciones sin recorrido y permite enfocar bien la estrategia.
2) Reclamación directa a la entidad
Si el análisis es favorable, el siguiente paso es dirigirse al banco por escrito solicitando la devolución de los gastos que consideres reclamables y adjuntando la documentación relevante. El objetivo de esta fase no es “ir a juicio”, sino intentar una solución rápida y razonada.
El banco puede aceptar la devolución, ofrecer una cantidad inferior o rechazar la petición. Cada respuesta exige una valoración distinta sobre si merece la pena seguir adelante.
3) Decisión sobre la vía judicial
Cuando la entidad no responde o su oferta no resulta adecuada, la alternativa es acudir a los tribunales para que un juez revise la cláusula de gastos de tu hipoteca VPO y determine qué conceptos deben devolverse. Esta vía suele ser más lenta, pero aporta mayor seguridad cuando el caso está bien fundamentado.
4) Gestión por cuenta propia o con profesionales
Algunas personas prefieren tramitar la reclamación por su cuenta, pero también es habitual delegarla en abogados especializados en reclamaciones bancarias. En despachos como ERREKLAMATU se puede centralizar todo el procedimiento (extrajudicial y, si procede, judicial), evitando trámites y negociaciones directas con el banco.
Cuánto dinero se puede recuperar en una hipoteca VPO
No hay una cantidad estándar aplicable a todas las hipotecas VPO. Lo que se recupera depende, sobre todo, de qué gastos asumiste realmente y de cómo se repartan finalmente entre banco y cliente cuando la cláusula se considera abusiva.
En la práctica, cuando la hipoteca VPO se firmó antes de junio de 2019 y el prestatario pagó varios gastos de constitución, es habitual moverse en un rango orientativo de entre 500 y 2.000 euros. Este intervalo puede variar según el importe del préstamo, la notaría utilizada y las facturas concretas de cada operación.
Contenido con revisión jurídica profesional
