¿Se pueden reclamar los gastos de una hipoteca cancelada?
Sí. La cancelación de la hipoteca no impide reclamar los gastos de constitución que pagaste en su día. Lo que se analiza no es si el préstamo sigue vigente, sino si al firmarlo te impusieron una cláusula que te trasladaba todos los gastos: notaría, registro, gestoría y tasación.
Que el crédito esté ya liquidado —o incluso que la vivienda se haya vendido— no hace desaparecer tu derecho a reclamar. La reclamación se basa en costes que asumiste en el momento de la firma, no en la situación actual del préstamo. Por eso existen numerosos casos en los que antiguos prestatarios han podido recuperar cantidades aun cuando la hipoteca llevaba años cancelada.
Si no tienes claro si puedes reclamar estos gastos, en ERREKLAMATU analizamos tu hipoteca de forma gratuita y sin compromiso para valorar tu caso y estimar las cantidades que podrías recuperar. Déjanos tus datos aquí.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?
Los gastos hipotecarios reclamables suelen ser los de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, siempre que la cláusula de tu contrato trasladara de forma abusiva estos costes al prestatario. Además, cuando procede la devolución, también se pueden reclamar los intereses legales correspondientes sobre las cantidades abonadas.
Gastos de notaría
Los gastos de notaría son los honorarios del notario por la formalización del préstamo hipotecario, incluyendo la redacción y autorización de la escritura y demás documentos asociados. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (16 de junio de 2019), estos gastos corresponden íntegramente al banco en las hipotecas firmadas a partir de esa fecha. En los contratos anteriores, el prestatario puede reclamar el 50 % de la factura notarial, ya que tradicionalmente se consideraba un gasto compartido entre ambas partes.
Gastos del Registro de la Propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad genera unos costes que, desde 2019, debe asumir el prestamista. En el caso de hipotecas anteriores a esa fecha, el prestatario puede reclamar la totalidad de estos gastos cuando le fueron imputados sin un fundamento equilibrado, al considerarse abusiva su imposición íntegra al cliente.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría corresponden a los honorarios del profesional o empresa encargada de tramitar la documentación administrativa de la hipoteca. Desde 2019, si la gestoría fue impuesta por el banco, estos costes deben ser asumidos por la entidad. Por ello, los consumidores que los pagaron pueden reclamarlos cuando se acredita que su contratación fue obligatoria por parte de la entidad financiera.
Gastos de tasación
Los gastos de tasación derivan de la valoración del inmueble que se pretende hipotecar. Este coste es responsabilidad del prestatario tanto en hipotecas anteriores como posteriores al 16 de junio de 2019. No obstante, quienes firmaron su hipoteca antes de esa fecha pueden reclamar este gasto si no recibieron información adecuada sobre la necesidad y el alcance de la tasación.
Diferencias entre reclamar una hipoteca activa y una hipoteca cancelada
La principal diferencia no está en el derecho a reclamar, sino en el contexto en el que se hace. Tanto si la hipoteca sigue vigente como si ya está cancelada, lo que se revisa es el reparto de los gastos en el momento de la firma y la posible existencia de una cláusula abusiva. En ambos casos, el fundamento de la reclamación es el mismo: si asumiste costes que correspondían al banco, puedes pedir su devolución.
Cuando la hipoteca está activa, la reclamación se tramita mientras el préstamo sigue en vigor y, si prospera, la devolución se recibe como un reintegro independiente de las cuotas pendientes. Esto no modifica las condiciones financieras de la hipoteca ni altera el calendario de pagos.
Cuando la hipoteca está cancelada, el procedimiento es muy similar, pero se reclama sobre un préstamo ya extinguido. Esto no supone reabrir la relación contractual ni revisar la liquidación del crédito; simplemente se solicita la devolución de gastos pagados en su día. En la práctica, el análisis se centra en la escritura original y en las facturas, del mismo modo que si la hipoteca estuviera vigente.
Desde el punto de vista práctico, la diferencia más habitual es documental: en hipotecas canceladas es más frecuente que falten facturas o justificantes, lo que puede exigir un esfuerzo adicional para reconstruir la documentación.
Requisitos básicos para poder reclamar con la hipoteca ya cancelada
Para que una reclamación por gastos hipotecarios sea viable cuando el préstamo ya está liquidado, en la práctica deben concurrir cuatro requisitos esenciales.
- Es necesario que la hipoteca se haya firmado entre enero de 1995 y junio de 2019. Este es el periodo en el que se generalizó la inclusión de cláusulas de gastos que posteriormente han sido cuestionadas por los tribunales; las hipotecas posteriores a esa fecha se rigen por criterios distintos porque el reparto de gastos ya viene fijado por la normativa.
- Tu escritura debe contener una cláusula de gastos que trasladara al prestatario todos o casi todos los costes de constitución (notaría, registro, gestoría y, en su caso, tasación).
- Debes haber pagado efectivamente esos gastos. La reclamación se basa en cantidades reales abonadas en su día, por lo que es necesario poder acreditarlo, al menos de forma razonable, mediante facturas, justificantes o pruebas de pago.
- Es imprescindible que no hayas firmado previamente un acuerdo con el banco que cierre la reclamación. Si suscribiste un pacto, novación o liquidación en la que renunciabas expresamente a reclamar estos gastos, ello puede limitar o impedir tu derecho, salvo que dicho acuerdo resulte cuestionable por su contenido, su forma o las circunstancias en que se firmó.
Cumplidos estos requisitos, el hecho de que la hipoteca esté cancelada, que la vivienda se haya vendido o incluso que el titular haya fallecido no impide reclamar. En este último caso, los herederos pueden subrogarse en la posición del prestatario siempre que acrediten su condición y la aceptación de la herencia.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Conforme al Código Civil, el plazo general de prescripción para las acciones personales era inicialmente de 15 años. No obstante, tras la reforma introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Ese nuevo plazo no empieza a computar desde la firma de la hipoteca, sino desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Según la interpretación del TJUE, dicho conocimiento se adquiere cuando existe una resolución judicial firme que declara la nulidad de la cláusula. En la práctica, esto implica que el plazo de prescripción no comienza a correr hasta que la cláusula es declarada nula por un tribunal. A partir de ese momento, el consumidor dispondría de cinco años para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Documentación necesaria para la reclamación (y cómo conseguirla si no la conservas)
Para reclamar los gastos de una hipoteca cancelada, en primer lugar necesitas la escritura de préstamo hipotecario. En ella figura la cláusula de gastos y el resto de condiciones que permiten valorar si el reparto de costes fue equilibrado o no.
En segundo lugar, es necesario aportar las facturas o justificantes de los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría y, en su caso, tasación). Estos justificantes permiten acreditar qué conceptos pagaste y por qué importe exacto, algo imprescindible para calcular una posible devolución.
Por último, debes disponer de un documento que acredite tu identidad y tu relación con la hipoteca (por ejemplo, DNI).
Si han pasado muchos años y no conservas toda la documentación, no siempre es un obstáculo definitivo. La escritura puede solicitarse en la notaría donde se otorgó o en su archivo histórico, y también suele ser posible obtener una copia en el Registro de la Propiedad donde se inscribió la hipoteca. En cuanto a las facturas, a menudo se pueden recuperar contactando con la notaría, la gestoría, el registro o la empresa de tasación que intervino en la operación; la propia escritura suele indicar quiénes participaron en la tramitación.
Cómo reclamar una hipoteca cancelada, paso a paso
Partiendo de la revisión de tu documentación (escritura y facturas), en primer lugar se presenta una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria. En ella se detallan los conceptos reclamados, se aportan los justificantes y se solicita la devolución de las cantidades que, conforme a los criterios aplicables, corresponderían al banco. Es recomendable fijar un plazo razonable de respuesta y conservar copia de todo lo enviado y recibido.
Si el banco acepta tu petición, se alcanza un acuerdo y se tramita la devolución sin necesidad de acudir a los tribunales. Cuando la entidad rechaza la reclamación o guarda silencio, la alternativa es interponer una demanda judicial para que sea un juez quien decida sobre el reparto de los gastos en tu caso concreto.
En la vía judicial, el juez analizará tu escritura, las facturas y la conducta de la entidad para determinar qué importes deben reintegrarse. Aunque este camino puede alargar el proceso, es eficaz cuando la cláusula de gastos es claramente abusiva y está bien documentada.
Si prefieres no gestionar personalmente estos trámites, puedes delegarlos en profesionales especializados que se encarguen tanto de la reclamación extrajudicial como, en su caso, de la demanda. En ERREKLAMATU nos encargamos de todo el proceso de principio a fin, y solo cobramos si logramos recuperar las cantidades que pagaste indebidamente.
¿Cuánto dinero se puede recuperar por una hipoteca cancelada?
La cantidad que puedes recuperar depende de los gastos que pagaste al constituir la hipoteca y de cómo estuviera redactada la cláusula de tu escritura. Como referencia orientativa, en la mayoría de los casos las devoluciones suelen situarse entre los 500 y 2.000 euros, incluyendo los intereses legales devengados desde el momento en que abonaste esos gastos.
Si quieres ampliar detalles sobre el procedimiento, en esta guía explicamos paso a paso cómo reclamar gastos de hipoteca y qué esperar en cada fase del proceso.
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