¿Qué es una hipoteca subrogada?
La hipoteca subrogada es un mecanismo financiero que permite a un deudor hipotecario realizar cambios en las condiciones de su préstamo sin necesidad de cancelar la hipoteca original. Este proceso se produce cuando se traspasa la hipoteca de un titular a otro, o cuando se modifica la entidad prestamista que la gestiona. Es una opción cada vez más utilizada por los propietarios que buscan optimizar sus condiciones de financiación.
Dentro de este contexto, la subrogación puede implicar tanto la asunción de una hipoteca existente por parte de un nuevo propietario como el cambio de banco por parte del titular para beneficiarse de unas condiciones más favorables, así como una reducción en el tipo de interés.
Los aspectos principales que caracterizan a la hipoteca subrogada son:
- Facilidad de gestión: Permite a los propietarios modificar su situación financiera sin los costes asociados a la cancelación y apertura de una nueva hipoteca.
- Mejora de condiciones: Puede ofrecer mejores tasas de interés o plazos más adaptados a la situación del deudor.
- Cambio de titularidad: Facilita que un nuevo comprador asuma la hipoteca ya existente, haciendo la compraventa más ágil.
Tipos de subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria se clasifica en distintas modalidades, cada una con sus particularidades. A continuación, se describen los tipos más comunes, que pueden ayudar a entender mejor cómo se lleva a cabo este proceso.
Subrogación por compraventa
Esta modalidad se produce cuando un inmueble cambia de dueño y el nuevo propietario asume la hipoteca existente del vendedor. El nuevo deudor subroga la hipoteca, permitiendo que los términos del préstamo se mantengan intactos a pesar del cambio de titular. Este tipo de subrogación es común en transacciones inmobiliarias, donde el comprador se beneficia de las condiciones previamente negociadas por el vendedor.
Subrogación de acreedor
En el caso de la subrogación de acreedor, el propietario de la hipoteca decide cambiar de entidad bancaria para obtener mejores condiciones financieras, como intereses más bajos o plazos de amortización más favorables. La nueva entidad asume el préstamo, lo que provoca una modificación en el contrato hipotecario original, que pasa a estar bajo la nueva entidad. Este mecanismo se utiliza para optimizar las condiciones del crédito y reducir la carga económica sobre el deudor.
Subrogación del promotor
La subrogación del promotor se da frecuentemente en el sector inmobiliario y de construcción. En este caso, el constructor transfiere la hipoteca asociada a una vivienda al nuevo comprador. Este tipo de subrogación es beneficioso ya que permite al comprador mantener la financiación inicial del proyecto, en ocasiones con condiciones más favorables, en lugar de tener que obtener un nuevo préstamo hipotecario. Esto ayuda a agilizar la compra y proporciona al comprador flexibilidad en su financiación.
¿Quieres que analicemos tu caso gratis y sin compromiso? Somos expertos en reclamaciones bancarias: analizaremos tu hipoteca y te recomendaremos qué hacer.
Gastos asociados a la subrogación hipotecaria
La subrogación hipotecaria implica diferentes gastos que pueden influir significativamente en el proceso. Estos costos son asumidos por el nuevo deudor y pueden resultar en un impacto financiero considerable. Es esencial conocerlos para realizar una adecuada reclamación.
Gastos de notaría
Los gastos de notaría incluyen los honorarios del notario que realiza la escritura de subrogación. Este gasto es fundamental, ya que toda modificación en las condiciones del préstamo se tiene que formalizar ante un profesional. Los costos pueden variar según la complejidad de la operación y los precios fijados por cada notario.
Gastos de registro
Los gastos de registro son aquellos asociados a la inscripción de la subrogación hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza que el cambio de titularidad de la hipoteca sea oficial y público. Al igual que los gastos notariales, estos pueden variar dependiendo de la entidad y la extensión de la escritura.
Gastos de tasación
Los gastos de tasación se generan si es necesario realizar una nueva valoración del inmueble. En situaciones donde la entidad prestamista requiera una actualización del valor de la vivienda, el deudor asumirá estos costes. La tasación es crítica para que la nueva entidad ajuste las condiciones del préstamo adecuadamente.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un tributo que se exige por la formalización de documentos notariales, que incluye las hipotecas. Este impuesto puede ser significativo y, por ello, viene a ser otro de los gastos a considerar durante el proceso de subrogación. El porcentaje a pagar varía según la comunidad autónoma.
Fundamentos legales para reclamar gastos
La reclamación de gastos asociados a una hipoteca subrogada está respaldada por diversas normativas y sentencias que permiten a los consumidores ejercer sus derechos con fundamento legal.
Modificación de condiciones del préstamo
Cuando se produce una modificación en las condiciones del préstamo hipotecario, como cambios en el tipo de interés o en los plazos de pago, se genera un derecho a reclamar los gastos soportados. La jurisprudencia española ha estipulado que los consumidores pueden exigir la devolución de los costos asociados a dicha modificación en los términos contractuales.
Cláusulas abusivas y su impacto
Las cláusulas abusivas son disposiciones contractuales que colocan al consumidor en una situación desventajosa. Si durante la subrogación se han pagado gastos en función de cláusulas consideradas abusivas por el Tribunal Supremo, el consumidor tiene derecho a reclamar esos valores. Esto incluye la devolución de tasas excesivas y otros costos que dañan la economía del deudor.
Papel de las entidades bancarias en la subrogación
Las entidades bancarias juegan un papel crucial en el proceso de subrogación. Es importante notar que, según la legislación vigente, deben compartir los gastos derivados de la subrogación, lo que significa que no pueden cargar el total de estos costos al consumidor sin una justificación solvente. La falta de transparencia en la gestión de estos gastos puede ser motivo para la reclamación legal por parte del afectado.
Sentencias importantes sobre reclamación de gastos
Las sentencias dictadas por diversas instancias judiciales han tenido un papel crucial en la posibilidad de reclamar gastos asociados a las hipotecas subrogadas. Los fallos favorables a los consumidores han establecido precedentes significativos en este ámbito.
Primeras sentencias del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha desempeñado un papel crucial en la evolución del tratamiento de los gastos hipotecarios. En particular, varias sentencias emitidas en los últimos años establecieron que ciertas cláusulas que obligaban a los consumidores a asumir todos los gastos vinculados a la constitución de la hipoteca eran consideradas abusivas. Estas decisiones sentaron las bases para la protección de los derechos del consumidor y marcaron el inicio de un proceso de concienciación sobre la posibilidad de reclamar los gastos de la hipoteca.
Cambios en la normativa española
A raíz de esas sentencias iniciales, se implementaron reformas en la legislación española, particularmente con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que reguló aspectos relacionados con la transparencia y la protección del consumidor en el ámbito de las hipotecas. Esta ley clarificó qué gastos podían ser reclamados y creó un marco más definido para las entidades bancarias, obligándolas a asumir parte de los costos asociados a la formalización de los préstamos hipotecarios.
Sentencias del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa en el contexto de los gastos hipotecarios. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.
En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que alteró la interpretación de los plazos de prescripción y los derechos de los consumidores, destacando la necesidad de que la información sea accesible y comprensible para todos.
Confirmación por el Tribunal Supremo
Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo de España, en junio de 2024, ratificó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este pronunciamiento subraya aún más la importancia del conocimiento del consumidor y proporciona un respaldo jurídico a aquellos que consideran que han sido perjudicados por cláusulas injustas en sus contratos hipotecarios.
En ERREKLAMATU nos avala una década de experiencia, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los miles de clientes que han confiado en nosotros.
Proceso para reclamar los gastos de hipoteca subrogada
La reclamación de gastos asociados a una hipoteca subrogada es un proceso fundamental que los consumidores deben seguir para hacer valer sus derechos. Este proceso involucra varios pasos esenciales que asegurarán una reclamación efectiva.
Revisión de la escritura de subrogación
La primera fase en el proceso de reclamación es la revisión cuidadosa de la escritura de subrogación. En este documento, se deben identificar las condiciones originales del préstamo y cualquier modificación que haya ocurrido durante la subrogación. La atención a los detalles es crucial, ya que cambios en las condiciones pueden dar lugar a derechos adicionales de reclamación de gastos.
Documentación necesaria para la reclamación
Contar con la documentación adecuada es vital para el éxito del proceso. Algunos de los documentos más importantes incluyen:
- La escritura de subrogación hipotecaria.
- Facturas y recibos que acrediten los gastos de notaría, registro y tasación.
- Comunicaciones previas con la entidad bancaria, si las hubiera.
Recopilar toda esta información facilitará la presentación de la reclamación y apoyará la argumentación frente a la entidad prestataria.
Asesoramiento legal y su importancia
Contar con el apoyo de un abogado especializado es esencial. Un profesional del derecho puede ofrecer una evaluación precisa de los derechos del consumidor y las posibilidades de éxito en la reclamación. La experiencia en casos similares puede ser determinante para guiar el proceso adecuadamente y evitar errores que puedan perjudicar la reclamación.
Vías extrajudiciales y judiciales para reclamar
Existen diferentes vías para llevar a cabo la reclamación. Las opciones incluyen:
- Vía extrajudicial: Dirigiéndose al servicio de atención al cliente de la entidad financiera para intentar resolver el conflicto de forma amistosa.
- Vía judicial: Si la reclamación extrajudicial no es satisfactoria, se puede optar por presentar una demanda ante los tribunales para exigir la devolución de los gastos.
Es recomendable agotar las vías de reclamación amistosa antes de iniciar acciones legales, ya que esto podría resultar en una solución más rápida y menos costosa.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Según el Código Civil, el plazo de prescripción para acciones personales fue establecido inicialmente en 15 años. Sin embargo, tras la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Este nuevo plazo comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Según la sentencia del TJUE, ese conocimiento se adquiere cuando una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, los usuarios tendrían cinco años de plazo para reclamar desde que son conscientes de la nulidad de su cláusula a través de una sentencia judicial.
Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Derechos de los consumidores en la subrogación hipotecaria
Los consumidores que se ven involucrados en un proceso de subrogación hipotecaria tienen derechos fundamentales que deben ser respetados por las entidades bancarias. Conocer estos derechos resulta esencial para garantizar que las condiciones del contrato sean justas y equitativas.
Entre los principales derechos se encuentran los siguientes:
- Derecho a la información clara y transparente: Las entidades deben proporcionar todos los detalles sobre los términos del nuevo contrato, incluyendo tasas de interés, comisiones y gastos asociados.
- Derecho a la comparativa: Los consumidores tienen el derecho de comparar diferentes ofertas de hipoteca para elegir la que mejor se adapte a sus necesidades y situación económica.
- Derecho a la cláusula de desistimiento: Es fundamental que se incluya una cláusula que permita al consumidor desistir del contrato sin penalización previa a la firma definitiva.
- Derecho a la defensa legal: En caso de desacuerdo con las condiciones, los consumidores pueden recurrir a asesoría legal y presentar reclamaciones formales ante las autoridades competentes.
La normativa vigente, junto con la jurisprudencia reciente, refuerzan estos derechos. Las entidades financieras deben asumir su responsabilidad y garantizar que no exista ninguna cláusula abusiva en el nuevo contrato. En caso de que se identifiquen prácticas ilegales o abusivas, los consumidores pueden actuar en consecuencia para proteger sus intereses.
El conocimiento de estos derechos otorga a los consumidores herramientas efectivas para hacer frente a posibles irregularidades en el proceso de subrogación hipotecaria, asegurando así una experiencia más justa y beneficiosa.
Cómo preparar una reclamación efectiva
Preparar una reclamación efectiva es clave para recuperar los gastos asociados a la subrogación hipotecaria. A continuación, se presentan los pasos esenciales para proceder de manera estructurada y clara.
Identificar y reunir pruebas
El primer paso en la preparación de una reclamación es identificar y reunir toda la documentación relevante. Esto incluye:
- La escritura de la subrogación hipotecaria.
- Facturas y recibos de los gastos asociados, como notaría, registro, tasación, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Cualquier comunicación con la entidad bancaria relacionada con la subrogación.
Contar con esta información facilitará la argumentación y demostrará la existencia de dichos gastos durante el proceso de reclamación.
Estrategias para negociar con la entidad bancaria
Una vez reunida la documentación, es posible iniciar un proceso de negociación con la entidad bancaria. Algunas estrategias efectivas incluyen:
- Presentar la reclamación de manera formal, destacando los derechos del consumidor y las sentencias relevantes que respaldan la solicitud.
- Mantener una comunicación clara y respetuosa con el banco, evitando confrontaciones innecesarias.
- Establecer un plazo razonable para obtener una respuesta, lo que demuestra seriedad y compromiso con la reclamación.
En ocasiones, los bancos pueden ofrecer soluciones amistosas ante la presión de una reclamación bien estructurada.
Beneficios de llevar el caso a litigio
Si la negociación no resulta efectiva, llevar el caso a litigio puede ser una alternativa viable. Los beneficios incluyen:
- La posibilidad de obtener una resolución favorable respaldada por la ley y las decisiones judiciales anteriores.
- El envío de un mensaje claro a la entidad sobre la seriedad de la reclamación y los derechos del consumidor.
- La posibilidad de recuperar no solo los gastos, sino también los intereses y, en algunos casos, los gastos legales.
Un litigio, aunque puede ser un proceso más largo, puede resultar en una resolución más justa y acorde con los derechos del reclamante.
Importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal es fundamental durante el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Un abogado especializado en derecho bancario puede informar sobre los derechos del consumidor y ayudar a interpretar la legislación vigente.
Algunos aspectos a considerar sobre la asesoría legal son:
- Experiencia en casos similares: Un profesional con experiencia en reclamaciones de gastos de hipoteca aportará conocimientos sobre precedentes y sentencia que pueden influir en el caso.
- Evaluación de la viabilidad de la reclamación: Antes de iniciar el procedimiento, la asesoría legal puede ofrecer una opinión objetiva sobre las posibilidades de éxito. En el caso de ERREKLAMATU, nuestro servicio de información y consulta es gratuito.
- Representación en el proceso judicial: Si la reclamación se lleva a cabo por la vía judicial, se necesitará representación legal para gestionar adecuadamente el procedimiento, así como para presentar la documentación necesaria.
Rol de los abogados especializados
Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:
- Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
- Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
- Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.
Apoyo en el proceso judicial
Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:
- Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
- Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
- Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.
En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.
En ERREKLAMATU nos encargamos de todas las gestiones y asumimos los gastos del proceso de reclamación. Y te ofrecemos una garantía total: solo cobramos si ganamos.
Perspectivas actuales sobre la devolución de gastos hipotecarios
La situación con respecto a la devolución de gastos hipotecarios ha evolucionado significativamente en los últimos años, impulsada por diversas sentencias que han establecido precedentes claros en este ámbito. A medida que los consumidores se tornan más conscientes de sus derechos, las entidades bancarias están comenzando a modificar su postura sobre el reembolso de gastos asociados a hipotecas subrogadas.
Un factor importante que influye en esta tendencia es la creciente presión social y mediática para que las entidades cumplan con las normativas establecidas por el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Esto ha llevado a una revisión de las políticas internas de muchos bancos, quienes ahora consideran la devolución de gastos hipotecarios como un aspecto a tener en cuenta.
- La mayoría de las instituciones ha comenzado a ofrecer soluciones extrajudiciales para facilitar el proceso de reclamación.
- Las estadísticas muestran un aumento en el número de reclamaciones que resultan en devoluciones positivas.
- Los departamentos de atención al cliente están recibiendo más formación para manejar estas reclamaciones de manera efectiva.
A pesar de estos avances, todavía existen reticencias en algunas entidades a aceptar sin más las reclamaciones de sus clientes, lo que puede acarrear la necesidad de recurrir a la vía judicial en ciertos casos. Sin embargo, el panorama actual tiende a ser más favorable para los consumidores que se ven en la necesidad de obtener la devolución de gastos, reflejando un cambio de actitud dentro del sistema bancario.
Los mejores abogados para reclamar los gastos de hipoteca
Si has suscrito una hipoteca en las últimas décadas, tu banco te debe dinero y lo puedes recuperar. Para ello, puedes consultar tu caso con nuestros abogados expertos, de manera gratuita y sin ningún compromiso. Te confirmaremos si te cobraron indebidamente estos gastos, y comprobaremos también si te aplicaron una cláusula suelo, en cuyo caso también podríamos reclamarla. Igualmente, podemos reclamar por ti los gastos de tarjetas revolving, cuyos intereses también fueron declarados abusivos por el Tribunal Supremo.
En ERREKLAMATU somos abogados especializados en reclamaciones, y nos avalan diez años de experiencia en el sector, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los cientos de clientes que han confiado en nosotros para recuperar sus gastos hipotecarios.
