Reclamar gastos de una hipoteca subrogada: qué puedes recuperar y cómo hacerlo

¿Qué es una hipoteca subrogada?

Una hipoteca subrogada es aquella en la que no se cancela el préstamo hipotecario existente, sino que se produce un cambio en alguno de sus elementos manteniendo viva la hipoteca original. Ese cambio puede afectar al titular del préstamo o a la entidad bancaria, pero el préstamo no nace de nuevo.

Esto es relevante porque, al no tratarse de una hipoteca nueva, no siempre se generan los mismos gastos ni se aplican los mismos criterios que en una constitución inicial de hipoteca.

Tipos de hipoteca subrogada

Existen tres situaciones habituales en las que se habla de subrogación hipotecaria:

• Subrogación por cambio de deudor: se produce normalmente en una compraventa, cuando el comprador se coloca en la posición del prestatario y asume la hipoteca existente.
• Subrogación de acreedor: el titular de la hipoteca cambia de banco para mejorar condiciones, manteniendo el préstamo pero con una nueva entidad.
• Subrogación del promotor: el comprador de una vivienda nueva asume la hipoteca que el promotor tenía concertada sobre el inmueble.

Cada uno de estos supuestos puede generar gastos distintos y no todos tienen el mismo encaje a efectos de reclamación.

Diferencias entre una hipoteca subrogada y una hipoteca nueva

La diferencia fundamental es que en una hipoteca nueva el préstamo se constituye desde cero, mientras que en una subrogación el préstamo ya existe. Esto tiene consecuencias directas:

• En una hipoteca nueva se generan necesariamente gastos de constitución.
• En una hipoteca subrogada solo existen gastos si la operación los genera expresamente, por ejemplo, por formalización en escritura o por exigencias del banco.
• Muchos gastos reclamables en hipotecas nuevas no existen o no se pagan en una subrogación.

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Qué gastos se pagan en una subrogación de hipoteca

En una subrogación de hipoteca no se pagan automáticamente los mismos gastos que en la constitución de una hipoteca nueva. Los gastos que pueden aparecer dependen del tipo de subrogación y de si la operación exige formalización en escritura o trámites adicionales.

De forma habitual, en una subrogación pueden haberse pagado los siguientes gastos:

• Notaría: cuando la subrogación se formaliza en escritura pública, especialmente en subrogaciones por cambio de deudor o de acreedor.
• Registro de la Propiedad: si la subrogación debe inscribirse para reflejar el cambio de titular o de entidad.
• Gestoría: cuando el banco impone la intervención de una gestoría para tramitar la operación.
• Tasación: en subrogaciones de acreedor, si la nueva entidad exige una valoración actualizada del inmueble.

Es importante tener en cuenta que no todas las subrogaciones generan todos estos gastos. En muchas operaciones solo se pagan algunos de ellos, y en otras no se genera ningún gasto relevante, más allá de posibles comisiones contractuales.

¿Cuándo se pueden reclamar los gastos de una hipoteca subrogada?

En términos generales, puede existir base para reclamar cuando se cumplen estas condiciones:

• La subrogación se firmó entre enero de 1995 y junio de 2019, ya que las hipotecas posteriores a esa fecha se rigen por criterios distintos y, en principio, no reclamables.
• La subrogación generó gastos reales, como notaría, registro, gestoría o tasación, y dichos importes fueron abonados por el consumidor.
• El pago de esos gastos fue impuesto por la entidad bancaria como condición para formalizar la subrogación, sin margen real de negociación.
• La subrogación implicó una modificación relevante del préstamo que exigió formalización en escritura pública o trámites registrales.
• Los gastos no responden a una decisión voluntaria del cliente, sino a una exigencia contractual del banco.

Si necesitas más información, en esta guía explicamos cuándo se pueden reclamar gastos de hipoteca, cómo hacerlo paso a paso y qué esperar en cada fase del proceso.

Qué revisar en la escritura de subrogación para saber si puedes reclamar

Para determinar si los gastos de una hipoteca subrogada son reclamables, la escritura de subrogación es el documento clave. Ahí se puede comprobar qué tipo de operación se realizó y qué gastos se atribuyeron al consumidor.

En concreto, conviene revisar los siguientes puntos:

• Tipo de subrogación: identificar si se trata de un cambio de deudor, de acreedor o de una subrogación del promotor. No todos los supuestos generan gastos ni tienen el mismo encaje para reclamar.
• Cláusulas de atribución de gastos: comprobar si la escritura establece que determinados gastos (notaría, registro, gestoría, tasación) corren a cargo del prestatario como condición para formalizar la subrogación.
• Existencia de imposición: valorar si el reparto de gastos aparece como una cláusula predispuesta por la entidad, sin posibilidad real de negociación.
• Referencia a trámites obligatorios: analizar si la escritura vincula la subrogación a la necesidad de otorgar escritura pública, inscribirla en el registro o realizar una tasación exigida por el banco.
• Menciones a comisiones: distinguir entre gastos derivados de la operación y comisiones pactadas en el contrato, que no se analizan del mismo modo.

Si la escritura refleja que el consumidor asumió determinados gastos por exigencia de la entidad y como condición para subrogarse, existe base para analizar su reclamación. Si, por el contrario, no aparecen gastos propios o no se impusieron contractualmente, la reclamación no tendría recorrido.

Plazo para reclamar los gastos de una hipoteca subrogada

A día de hoy, no existe un plazo de prescripción cerrado y definitivo para reclamar los gastos hipotecarios cuando la cláusula que los imponía al consumidor ha sido declarada abusiva.

Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo ratificó en junio de 2024 que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que, en la práctica, estableció que la posibilidad de reclamar estos gastos no prescribe.

En todo caso, resulta aconsejable iniciar la reclamación cuanto antes, para evitar que futuras interpretaciones jurisprudenciales puedan introducir límites adicionales.

Documentación necesaria para reclamar los gastos de una hipoteca subrogada

Para reclamar los gastos de una hipoteca subrogada es imprescindible acreditar dos cosas: que la subrogación se produjo y que determinados gastos fueron pagados por el consumidor como consecuencia de esa operación. Sin esa prueba documental, la reclamación no es viable.

La documentación básica que conviene reunir es la siguiente:

• Escritura de subrogación hipotecaria: permite identificar el tipo de subrogación realizada y comprobar si se atribuyeron gastos al prestatario como condición para formalizar la operación.
• Facturas de los gastos abonados: notaría, registro, gestoría y tasación, si existieron. Son la prueba directa de que esos importes se pagaron y por qué concepto.
• Justificantes de pago: transferencias, cargos bancarios o recibos que acrediten que las facturas fueron efectivamente abonadas por el consumidor.
• Escritura original de la hipoteca (si se conserva): puede ser relevante para contextualizar la operación y diferenciar los gastos propios de la subrogación de los derivados del préstamo inicial.
• Comunicaciones con la entidad bancaria, si las hubo, relacionadas con la subrogación o con la imposición de determinados gastos.

Con esta documentación es posible analizar qué gastos se generaron realmente, si fueron asumidos por imposición de la entidad y si existe base para reclamar. Sin facturas o sin escritura, no se puede acreditar el pago ni su origen, lo que impide avanzar con garantías en la reclamación.

Cómo reclamar los gastos de tu hipoteca subrogada, paso a paso

La reclamación de los gastos de una hipoteca subrogada se compone de varias fases. Son las siguientes:

1) Identifica qué tipo de subrogación hiciste y revisa la atribución de gastos

En la escritura, comprueba si fue una subrogación por cambio de deudor, por cambio de banco (acreedor) o una subrogación del promotor. Este dato condiciona qué gastos pudieron generarse y qué encaje tiene la reclamación. Chequea también si existen cláusulas donde se atribuyan al prestatario gastos como notaría, registro, gestoría o tasación, y si aparecen como condición para formalizar la operación.

2) Reúne las facturas y justificantes de pago

Necesitas las facturas (notaría, registro, gestoría, tasación) y, si es posible, los justificantes de que los pagaste.

3) Busca asesoramiento legal

Contar con el apoyo de un abogado especializado es esencial. La experiencia en casos similares puede ser determinante para guiar el proceso adecuadamente y evitar errores que puedan perjudicar la reclamación.

4) Presenta la reclamación extrajudicial al banco

El primer paso suele ser reclamar por escrito ante la entidad, solicitando la devolución de los importes pagados indebidamente y aportando copia de la documentación. Es importante que quede constancia del envío y de la recepción.

5) Valora la respuesta de la entidad

Si el banco acepta tu petición, se alcanza un acuerdo y se tramita la devolución sin necesidad de acudir a los tribunales. Cuando la entidad rechaza la reclamación o guarda silencio, la alternativa es interponer una demanda judicial para que sea un juez quien decida sobre el reparto de los gastos en tu caso concreto.

6) Si procede, inicia la vía judicial

En la vía judicial, el juez analizará tu escritura, las facturas y la conducta de la entidad para determinar qué importes deben reintegrarse. Aunque este camino puede alargar el proceso, es eficaz cuando la cláusula de gastos es claramente abusiva y está bien documentada.

Si prefieres no gestionar personalmente estos trámites, puedes delegarlos en profesionales especializados que se encarguen de la reclamación extrajudicial y, si es necesario, de la demanda judicial. En ERREKLAMATU nos encargamos de todo el proceso de principio a fin, y solo cobramos si logramos recuperar las cantidades que pagaste indebidamente.

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