Qué es una novación hipotecaria y cuándo se hace
La novación hipotecaria es una modificación de las condiciones de una hipoteca ya existente sin cambiar de banco ni cancelar el préstamo original. El contrato sigue siendo el mismo, pero se introducen cambios en alguna o varias de sus cláusulas.
Este mecanismo se utiliza con frecuencia cuando el prestatario y la entidad acuerdan alterar aspectos relevantes del préstamo, por ejemplo:
- modificar el tipo de interés (pasar de variable a fijo o viceversa),
- ampliar o reducir el plazo de amortización,
- cambiar las condiciones de amortización anticipada, o
- incorporar o suprimir garantías adicionales.
A diferencia de la subrogación, en la novación no interviene otra entidad financiera. Tampoco implica la cancelación y constitución de una nueva hipoteca, sino una adaptación del préstamo vigente mediante una escritura específica de novación ante notario.
En la práctica, la novación suele plantearse cuando el cliente quiere mejorar sus condiciones sin asumir el coste y la complejidad de cambiar de banco. Sin embargo, esta modificación genera sus propios gastos (notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, tasación), que son precisamente los que luego pueden ser objeto de reclamación.
Por eso es importante distinguir con claridad entre novación, subrogación y cancelación de hipoteca, ya que cada escenario tiene consecuencias jurídicas y económicas distintas a efectos de posibles reclamaciones.
Qué gastos genera una novación de hipoteca
Al formalizar una novación hipotecaria es habitual que se generen varios gastos vinculados a la modificación del préstamo. Aunque la hipoteca no se cancela ni se constituye una nueva, sí se otorga una escritura específica de novación ante notario y, en muchos casos, se practica alguna actuación registral.
Los conceptos que con más frecuencia aparecen en una novación son los siguientes:
- Notaría, por el otorgamiento y autorización de la escritura de novación.
- Registro de la Propiedad, cuando la modificación afecta a condiciones inscribibles del préstamo.
- Gestoría, por la tramitación administrativa de la escritura y su presentación en el Registro.
- Tasación, solo en determinados supuestos en los que el banco la exige para valorar el riesgo tras el cambio de condiciones.
No todos estos gastos se generan en todas las novaciones. Su aparición y cuantía dependen del tipo de modificación pactada (por ejemplo, cambio de tipo de interés, ampliación de plazo o ampliación de capital) y de las exigencias de la entidad financiera en cada caso concreto.
Es importante diferenciar estos costes de los que se pagan al constituir una hipoteca nueva o al subrogar el préstamo a otro banco. En la novación no hay cancelación ni apertura de una hipoteca distinta, pero sí pueden existir gastos derivados de la escritura y de su inscripción.
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Qué gastos de la novación se pueden reclamar
No todos los costes que genera una novación hipotecaria son reclamables. La clave está en determinar qué gastos te impuso el banco mediante una cláusula predispuesta y si tu novación es anterior a junio de 2019.
Notaría
Cuando la novación se firmó antes de junio de 2019 y el cliente asumió íntegramente los honorarios notariales por una cláusula impuesta por el banco, suele ser posible reclamar aproximadamente el 50 % de este concepto. La práctica consolidada ha sido repartir este coste entre banco y prestatario al entender que ambos se benefician de la intervención notarial en la modificación del préstamo.
Registro de la Propiedad
Si la novación implicó una actuación registral y el consumidor pagó íntegramente este gasto antes de junio de 2019, lo habitual es que pueda reclamarse el 100 %. La inscripción de las modificaciones de la hipoteca se considera principalmente de interés de la entidad financiera, por lo que este concepto suele tener mayor recorrido en las reclamaciones.
Gestoría
La gestoría es reclamable en muchos casos cuando fue asumida por el prestatario en virtud de una cláusula predispuesta por el banco y la novación es anterior a junio de 2019. Este gasto está vinculado a la tramitación administrativa de la escritura y su presentación en el Registro, lo que explica que con frecuencia prospere su devolución.
Tasación
La tasación puede ser reclamable si fue exigida por el banco con motivo de la novación y abonada por el cliente antes de junio de 2019. Aunque también puede tener utilidad para el prestatario, su finalidad principal suele estar ligada a la valoración del riesgo de la entidad, lo que ha permitido su recuperación en numerosos procedimientos cuando fue impuesta por el banco.
Qué no suele ser reclamable
No suelen tener recorrido las comisiones o gastos que derivan de un acuerdo negociado individualmente con el banco o los costes propios de gestiones personales del cliente ajenas a la escritura de novación. Tampoco suelen ser reclamables, en los mismos términos, los gastos de novaciones firmadas después de junio de 2019, donde el reparto de costes ya responde a criterios más equilibrados.
Si necesitas más información, en esta guía explicamos con detalle todo el proceso de reclamación de gastos de hipoteca.
Requisitos para poder reclamar los gastos de hipoteca
Para que los gastos de una novación hipotecaria tengan recorrido como reclamación, no basta con haber pagado notaría, registro, gestoría o tasación. Deben concurrir otros dos elementos esenciales que condicionan la viabilidad del caso.
El momento en que se firmó la novación
El primer requisito relevante es temporal. Las reclamaciones se pueden realizar en novaciones firmadas antes de junio de 2019, momento a partir del cual el reparto de gastos empezó a ajustarse a criterios más equilibrados por efecto de la normativa vigente. En novaciones posteriores a esa fecha, la posibilidad de reclamar en los mismos términos suele ser mucho más limitada.
Esto no significa que cualquier novación anterior a junio de 2019 sea automáticamente reclamable, pero sí que ese corte temporal es el punto de partida para analizar el caso con mayores garantías.
La existencia de una cláusula impuesta por el banco
El segundo requisito clave es jurídico. Los gastos solo suelen ser reclamables cuando fueron repercutidos al cliente en virtud de una cláusula predispuesta por la entidad, es decir, una condición general de contratación que no fue negociada individualmente.
Si los costes de la novación se asumieron porque así se pactó expresamente y de forma negociada entre banco y cliente, la reclamación pierde fundamento. En cambio, cuando la escritura de novación contiene una cláusula que traslada automáticamente al prestatario todos o casi todos los gastos, existe base para cuestionarla por abusiva.
Qué implica esto en la práctica
Para comprobar si cumples ambos requisitos es imprescindible revisar la escritura de novación y las facturas asociadas. En esa documentación se puede verificar tanto la fecha exacta de la novación como la redacción de la cláusula de gastos y si responde a un modelo impuesto por el banco.
Base legal y criterio judicial que lo permite
La posibilidad de reclamar gastos en una novación hipotecaria se apoya en el mismo marco jurídico que ha permitido reclamar gastos en la constitución de hipotecas: el control de abusividad de las cláusulas predispuestas por los bancos en contratos con consumidores.
Durante años, muchas entidades trasladaron al cliente la totalidad de los gastos vinculados tanto a la constitución como a la modificación del préstamo, mediante cláusulas estándar que no eran objeto de negociación individual. Cuando estos pactos imponían automáticamente al prestatario todos los costes de la novación, los tribunales han entendido que podían generar un desequilibrio relevante en perjuicio del consumidor.
A partir de esa premisa, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha ido perfilando criterios sobre cómo deben repartirse los gastos cuando la cláusula que los impone al cliente se declara abusiva. Estos criterios no se limitan solo a hipotecas nuevas, sino que también han sido aplicados a escrituras de novación cuando la lógica de la cláusula de gastos era equivalente.
En la práctica, esto ha llevado a que:
- Los gastos de registro derivados de la novación se consideren principalmente de interés del banco.
- La gestoría y, en muchos casos, la tasación hayan sido recuperables cuando fueron impuestas al prestatario.
- Los honorarios notariales de la novación se repartan habitualmente entre banco y cliente, lo que explica que suela reclamarse el 50 %.
Este marco es el que hace viable reclamar determinados gastos de novaciones firmadas antes de junio de 2019 cuando el reparto de costes fue impuesto por el banco mediante una cláusula predispuesta.
Cómo reclamar los gastos de una novación paso a paso
Reclamar los gastos de una novación hipotecaria suele articularse en dos momentos diferenciados: una fase extrajudicial ante el banco y, solo si no hay acuerdo, una fase judicial ante los tribunales.
Reclamación extrajudicial (primera fase)
Consiste en presentar una reclamación formal a tu entidad solicitando la devolución de los gastos que consideres reclamables, aportando la escritura de novación y las facturas correspondientes. El banco debe analizar la petición y emitir una respuesta expresa.
En esta fase pueden darse tres escenarios habituales:
- Que el banco acepte devolver total o parcialmente los importes reclamados.
- Que formule una oferta de acuerdo inferior a lo solicitado.
- Que rechace la petición o no responda en un plazo razonable.
Cuando se alcanza un acuerdo satisfactorio, el procedimiento termina sin necesidad de acudir a los tribunales.
Vía judicial (si no hay acuerdo)
Si el banco rechaza la reclamación o la oferta no es adecuada, se puede interponer una demanda para solicitar la devolución de los gastos ante los tribunales. En esta fase un juez valorará la cláusula de gastos de tu novación y determinará qué conceptos deben devolverse y en qué proporción.
Esta vía suele alargar los plazos, pero ofrece mayor seguridad jurídica cuando la reclamación está bien fundamentada y respaldada por la documentación adecuada.
Quién puede gestionar el proceso
Algunas personas optan por reclamar por su cuenta, pero también es habitual delegar el procedimiento en abogados especializados en reclamaciones bancarias. Despachos como ERREKLAMATU pueden encargarse de toda la gestión —extrajudicial y, si procede, judicial— para evitar trámites y negociaciones directas con el banco.
En conjunto, el proceso no implica riesgos económicos, pero sí requiere tiempo, documentación y una estrategia adecuada para maximizar las posibilidades de éxito.
Documentación necesaria para reclamar
Para poder analizar correctamente tu novación y plantear la reclamación con garantías, es imprescindible reunir desde el inicio la documentación básica vinculada tanto a la hipoteca original como a la modificación posterior. Cuanta más completa sea esta información, más precisa será la valoración de lo que puedes recuperar y más ágil resultará el proceso.
Escritura de novación hipotecaria
Es el documento clave. Permite comprobar qué cambios se introdujeron en el préstamo, si la novación fue anterior a junio de 2019 y, sobre todo, si existía una cláusula que trasladara al cliente los gastos de la modificación sin negociación individual. Sin esta escritura no es posible determinar con rigor si hay base para reclamar.
Escritura de la hipoteca original (si está disponible)
Aunque el foco de la reclamación esté en la novación, disponer de la escritura inicial ayuda a contextualizar el préstamo y verificar cómo se regulaban los gastos desde el origen. Esto puede ser útil cuando la novación remite a cláusulas previas o las modifica parcialmente.
Facturas de los gastos de la novación
Conviene aportar las facturas de notaría, registro, gestoría y, si la hubo, tasación. Estas facturas son necesarias para identificar qué conceptos pagaste y calcular, de forma aproximada, el importe reclamable.
Justificantes de pago (si los conservas)
Aunque no siempre son imprescindibles, los justificantes de pago (transferencias, recibos o extractos bancarios) pueden ayudar a acreditar que asumiste esos gastos y en qué fecha los abonaste, lo que resulta útil para el cálculo de intereses.
Plazos y prescripción: cómo se enfoca en las novaciones
A día de hoy, no existe un plazo de prescripción cerrado y definitivo para reclamar los gastos de una novación hipotecaria cuando la cláusula que imponía esos gastos al consumidor puede considerarse abusiva.
Los tribunales no han fijado el inicio del cómputo del plazo en la fecha de firma de la novación, sino en el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula que le obligó a pagar esos gastos era abusiva. En la práctica, ese conocimiento se ha ido concretando con las resoluciones judiciales que han reconocido este derecho.
Esto significa que, en muchos casos, la reclamación sigue siendo posible aunque hayan transcurrido varios años desde la firma de la novación, siempre que los gastos se hubieran impuesto mediante una cláusula predispuesta por el banco.
No obstamte, resulta aconsejable iniciar la reclamación cuanto antes, para evitar que futuras interpretaciones jurisprudenciales puedan restringir este criterio y dificultar el ejercicio del derecho a reclamar.
En esta guía sobre el plazo para reclamar los gastos de hipoteca explicamos cómo se está interpretando esta cuestión en la práctica y qué factores suelen ser decisivos para valorar el riesgo de prescripción.
Cuánto dinero puedes recuperar en una novación
El importe recuperable en una reclamación por gastos de novación no es fijo ni estándar, porque depende de los conceptos que efectivamente pagaste y de cómo se repartan finalmente esos costes entre banco y cliente.
En términos orientativos —y tomando como referencia la práctica habitual en este tipo de reclamaciones—, es frecuente que el consumidor pueda recuperar entre 500 y 2.000 euros cuando la novación se firmó antes de junio de 2019 y asumió varios de los gastos de modificación del préstamo. Este rango puede variar al alza o a la baja según la complejidad de la novación, la notaría utilizada y las facturas concretas de cada operación.
También es usual reclamar los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada uno de estos conceptos hasta el momento en que el banco efectúa la devolución. En novaciones antiguas, este componente puede incrementar de forma apreciable la cantidad final.
Contenido con revisión jurídica profesional
