¿Qué es la novación de hipoteca y en qué casos se realiza?
La novación hipotecaria es un procedimiento legal que permite modificar las condiciones originales de un contrato hipotecario ya firmado entre el cliente y la entidad financiera. En lugar de cancelar la hipoteca existente y contratar una nueva, la novación facilita la adaptación de los términos del préstamo a nuevas circunstancias, lo que puede resultar más económico y sencillo.
Este proceso suele llevarse a cabo cuando el titular de la hipoteca necesita ajustar aspectos clave del préstamo, como:
- Plazo de amortización: Ampliar o reducir el tiempo para devolver el préstamo.
- Tipo de interés: Cambiar de un interés fijo a uno variable (o viceversa) o renegociar el tipo de interés aplicado.
- Importe del préstamo: Solicitar una ampliación del capital pendiente, por ejemplo, para afrontar nuevas necesidades financieras.
- Condiciones específicas: Modificar cláusulas concretas como la forma de pago, el aval o la garantía.
¿Cuándo se realiza una novación hipotecaria?
La novación es habitual en las siguientes situaciones:
- Dificultades económicas: Cuando el titular necesita reducir la cuota mensual ampliando el plazo de la hipoteca.
- Mejora de las condiciones del mercado: Si los tipos de interés han bajado, renegociar puede significar un ahorro significativo.
- Necesidad de mayor financiación: Para cubrir gastos como reformas en la vivienda o necesidades imprevistas.
- Cambio de situación personal: Como un aumento de ingresos que permite reducir el plazo de amortización.
La novación puede ser una herramienta útil para adaptar tu hipoteca a tus circunstancias actuales. Sin embargo, este proceso genera una serie de gastos, algunos de los cuales pueden ser reclamables si fueron cobrados de manera indebida por la entidad financiera. En este artículo, te explicamos cómo identificar estos gastos y qué pasos seguir para recuperarlos.
¿Qué gastos genera la novación de una hipoteca?
La novación de una hipoteca, al igual que su constitución inicial, conlleva una serie de gastos derivados del proceso administrativo y legal necesario para modificar las condiciones del préstamo hipotecario. Aunque estos gastos pueden variar según la entidad bancaria y las circunstancias del contrato, los más comunes son los siguientes:
Gastos de notaría
La escritura pública de la novación debe formalizarse ante notario. Los honorarios notariales dependen del importe del préstamo y de las modificaciones realizadas, pero este gasto suele ser significativo.
Gastos del Registro de la Propiedad
Si la novación implica cambios que afectan al registro, como la modificación de la garantía hipotecaria, será necesario inscribir los cambios en el Registro de la Propiedad. Este trámite genera gastos que también suelen ser proporcionales al importe de la hipoteca.
Gastos de gestoría
En la mayoría de los casos, los bancos asignan una gestoría para tramitar la documentación relacionada con la novación. Aunque este servicio no es obligatorio, a menudo se impone al cliente, lo que puede dar lugar a un gasto adicional que no siempre es justificable.
Comisiones bancarias
La entidad financiera puede cobrar comisiones por gestionar la novación de la hipoteca. Estas incluyen:
- Comisión por novación: Un porcentaje del capital pendiente, que puede estar especificado en el contrato original.
- Otros cargos adicionales: Dependiendo de la entidad, pueden aplicarse otros conceptos relacionados con la gestión administrativa.
Otros gastos eventuales
- Tasación del inmueble: Si la novación implica un aumento del importe de la hipoteca, es posible que se requiera una nueva tasación del inmueble para garantizar su valor.
- Impuestos: Aunque las novaciones suelen estar exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en ciertos casos, es importante verificar si aplica alguna tasa o impuesto.
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¿Es posible reclamar los gastos de una novación hipotecaria?
Sí, es posible reclamar los gastos de una novación hipotecaria si estos fueron cobrados de manera indebida o desproporcionada. Según la jurisprudencia reciente, muchas entidades bancarias han impuesto gastos a los clientes que, en realidad, deberían haber asumido ellas mismas. Estas reclamaciones se fundamentan en el principio de que el consumidor no debe cargar con costes que beneficien únicamente a la entidad financiera.
Bases legales para reclamar
El Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias que consideran abusivas las cláusulas que obligan a los clientes a asumir la totalidad de los gastos hipotecarios, incluyendo los derivados de las novaciones. Estas decisiones judiciales refuerzan el derecho de los consumidores a recuperar su dinero, ya que:
- Los costes de gestoría, notaría, tasación y registro, si fueron impuestos por la entidad bancaria, pueden ser totalmente reclamables.
- Las comisiones bancarias relacionadas con la novación también pueden revisarse si no están debidamente justificadas.
Requisitos para poder reclamar
- Existencia de una cláusula abusiva: Es necesario que el contrato hipotecario incluya cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por la jurisprudencia.
- Gastos efectivamente abonados: Debes haber pagado los gastos que deseas reclamar, lo cual puede demostrarse con facturas y justificantes de pago.
Sentencias favorables a las reclamaciones
Existen fallos judiciales recientes que han favorecido a los consumidores en casos similares. Por ejemplo, se ha reconocido que los bancos deben asumir los gastos de notaría, tasación y registro, así como la mitad de los gastos de notaría, incluso en procedimientos de novación hipotecaria.
¿Qué se puede reclamar?
Aunque depende del caso concreto, los principales gastos reclamables son:
- Honorarios de notaría.
- Costes del Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría impuestos por el banco.
- Gastos de tasación, si los hay.
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¿Cómo reclamar los gastos de una novación hipotecaria?
Reclamar los gastos de hipoteca es un proceso complejo, pero siguiendo unos pasos claros y organizados, es posible recuperar el dinero que te corresponde. Aquí te explicamos cómo hacerlo paso a paso:
Reunir toda la documentación necesaria
El primer paso para reclamar es recopilar los documentos relacionados con la novación hipotecaria. Esto incluye:
- Escritura de la novación de la hipoteca.
- Facturas de los gastos asociados (notaría, registro, gestoría, etc.).
- Justificantes de pago de dichos gastos.
- Contrato hipotecario original (si incluye la cláusula que asigna los gastos).
Si no tienes todos los documentos, puedes solicitarlos al banco o a la notaría donde realizaste el trámite.
Presentar una reclamación formal al banco
Redacta una carta de reclamación dirigida a la entidad bancaria, en la que expongas:
- Los motivos de tu reclamación (por ejemplo, una cláusula abusiva que te obligó a asumir todos los gastos).
- Un desglose de los gastos que deseas recuperar.
- La solicitud de devolución de las cantidades pagadas indebidamente.
Adjunta copias de toda la documentación relevante y guarda un justificante de la entrega de la reclamación (puedes enviarla por correo certificado o a través de los canales oficiales del banco).
Esperar la respuesta del banco
El banco tiene un plazo de hasta 2 meses para responder a tu reclamación. Las posibles respuestas son:
- Aceptación de la reclamación: El banco accede a devolverte la totalidad o parte de los gastos reclamados.
- Negativa: El banco rechaza tu solicitud, ya sea por falta de documentación o porque considera que no tiene responsabilidad.
- Sin respuesta: Si el banco no responde en el plazo establecido, se entenderá que rechaza la reclamación.
Iniciar un procedimiento judicial
Si la vía extrajudicial no da resultado, puedes llevar tu reclamación a los tribunales. Para ello:
- Consulta con un abogado especializado en reclamaciones bancarias.
- Presenta la documentación y los argumentos legales que respalden tu caso, incluyendo sentencias similares que favorezcan a los consumidores.
Considerar acudir a servicios especializados
Si prefieres evitar las complicaciones del proceso, puedes recurrir a servicios especializados en reclamaciones bancarias, como ERREKLAMATU, donde cuentan con abogados para reclamar los gastos de hipoteca. Estos profesionales son expertos y se encargan de todo el procedimiento por ti, desde la reclamación al banco hasta la vía judicial si es necesaria.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Requisitos y plazos para la reclamación
El proceso para reclamar gastos hipotecarios exige cumplir ciertos requisitos y estar al tanto de los plazos establecidos por la legislación vigente.
¿Quién puede reclamar?
El único requisito para reclamar los gastos de hipoteca es haber suscrito un préstamo con una entidad bancaria antes de 2017, siempre que el contrato incluya las cláusulas abusivas que imponen el pago de estas cantidades por parte del cliente.
Además, el derecho a solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca no está sujeto a plazo de prescripción ni caducidad. Y estos gastos se pueden reclamar aunque el préstamo hipotecario haya sido cancelado.
En las reclamaciones de devolución de los gastos hipotecarios, toda la jurisprudencia está de parte del consumidor. Y la gran mayoría de las demandas concluyen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia en la que el banco es obligado a devolver estas cantidades.
Nuestra recomendación es que consultes siempre tu caso con abogados expertos en reclamaciones, independientemente de cuándo suscribiste la hipoteca. En ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso, y así saldrás de dudas acerca de si puedes reclamar estas cantidades.
Plazos para reclamar gastos hipotecarios
Según el Código Civil, el plazo de prescripción para acciones personales fue establecido inicialmente en 15 años. Sin embargo, tras la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Este nuevo plazo comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.
Según la sentencia del TJUE, ese conocimiento se adquiere cuando una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, los usuarios tendrían cinco años de plazo para reclamar desde que son conscientes de la nulidad de su cláusula a través de una sentencia judicial.
Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Cantidad que se puede recuperar
Para calcular la cantidad que se puede recuperar al reclamar los gastos de hipoteca, es necesario tener en cuenta los gastos pagados y que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las sentencias judiciales.
La cantidad que se puede recuperar variará dependiendo de cada caso y de los gastos pagados, pero por regla general puede oscilar entre 500 y 2.000 euros, cantidad a la que hay que sumar los intereses legales.
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Consejos prácticos para el proceso de reclamación
Reclamar los gastos hipotecarios puede ser un proceso complejo. Por ello, se presentan a continuación una serie de consejos prácticos que pueden facilitar la gestión de esta reclamación.
Importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal es fundamental durante el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Un abogado especializado en derecho bancario puede informar sobre los derechos del consumidor y ayudar a interpretar la legislación vigente.
Algunos aspectos a considerar sobre la asesoría legal son:
- Experiencia en casos similares: Un profesional con experiencia en reclamaciones de gastos de hipoteca aportará conocimientos sobre precedentes y sentencia que pueden influir en el caso.
- Evaluación de la viabilidad de la reclamación: Antes de iniciar el procedimiento, la asesoría legal puede ofrecer una opinión objetiva sobre las posibilidades de éxito. En el caso de ERREKLAMATU, nuestro servicio de información y consulta es gratuito.
- Representación en el proceso judicial: Si la reclamación se lleva a cabo por la vía judicial, se necesitará representación legal para gestionar adecuadamente el procedimiento, así como para presentar la documentación necesaria.
Rol de los abogados especializados
Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:
- Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
- Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
- Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.
Apoyo en el proceso judicial
Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:
- Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
- Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
- Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.
En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.
Los mejores abogados para reclamar los gastos de hipoteca
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