Diferencia entre consumidores y empresas en la contratación hipotecaria
Uno de los principales factores que determina si se pueden reclamar los gastos de constitución de hipoteca es la consideración del prestatario como consumidor.
Definición de consumidor en la legislación española
La legislación española, en particular la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), define al consumidor como aquella persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad empresarial, comercial, artesanal o profesional. Es decir, se considera consumidor a una persona que contrata una hipoteca para la adquisición de una vivienda con un uso particular y no profesional.
Diferencia con los comerciantes y empresas
Cuando se trata de locales comerciales, naves industriales u otros inmuebles destinados a una actividad económica, el prestatario es considerado un profesional o empresario, y no un consumidor. Esto cambia por completo el marco legal aplicable y, por ende, la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE
El Tribunal Supremo ha establecido en varias sentencias que la protección otorgada a los consumidores en materia de cláusulas abusivas no es aplicable a las empresas o profesionales que contratan préstamos hipotecarios. Este criterio se basa en la Directiva 93/13/CEE del Consejo de la Unión Europea sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, que excluye de su ámbito de aplicación a empresarios y profesionales.
Además, en varias resoluciones, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reiterado que las normativas de protección al consumidor no se aplican a préstamos contratados con fines profesionales o empresariales.
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Consecuencias de no ser consumidor
Al no estar protegido por la normativa de consumidores, los empresarios o profesionales que contratan una hipoteca para un local comercial:
- No pueden acogerse a la nulidad de cláusulas abusivas en materia de gastos hipotecarios.
- No pueden reclamar la devolución de gastos de constitución de hipoteca (notaría, registro, tasación, etc.), salvo que la cláusula fuera contraria a la ley general de contratos o exista otro fundamento legal.
- Tienen menos protección frente a las entidades financieras, ya que los tribunales consideran que una empresa o profesional tiene mayores conocimientos y capacidad de negociación que un consumidor particular.
¿Hay alguna posibilidad de reclamación?
En la mayoría de los casos, la respuesta es no. No obstante, en situaciones excepcionales, podría ser posible reclamar si se demuestra que:
- La persona física que contrató la hipoteca lo hizo sin una finalidad comercial o profesional.
- La entidad bancaria impuso condiciones que pudieran considerarse abusivas según el Código Civil o el Código de Comercio.
- Existen errores formales en la escritura de la hipoteca que permitan impugnar ciertas cláusulas.
No obstante, estos casos son muy limitados y dependen de la interpretación judicial.
Conclusión
Los gastos de hipoteca de un local comercial no pueden reclamarse porque los prestatarios en estos casos no tienen la consideración de consumidores, sino de empresarios o profesionales. La normativa de protección al consumidor y las sentencias favorables a la devolución de estos gastos se aplican exclusivamente a viviendas particulares, dejando fuera a los locales comerciales.
Por ello, si tienes una hipoteca sobre un local comercial y te preguntas si puedes reclamar los gastos hipotecarios, la respuesta es que, en la práctica, no es posible salvo casos muy excepcionales.
Si tienes dudas sobre la legalidad de alguna cláusula en tu hipoteca comercial, lo más recomendable es consultar con un abogado especializado en derecho bancario y financiero.