Qué documentos necesitas para reclamar los gastos de hipoteca
Para iniciar una reclamación por gastos hipotecarios conviene reunir desde el principio la documentación básica que acredita tanto la existencia del préstamo como los pagos que realizaste al constituirlo. Sin estos documentos, la reclamación se retrasa o pierde fuerza probatoria.
En términos prácticos, los documentos esenciales son los siguientes:
- Escritura del préstamo hipotecario, donde constan las condiciones del contrato y la cláusula que impuso el pago de los gastos al cliente.
- Facturas o justificantes de pago de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación abonados en el momento de la firma de la hipoteca.
- Documento de identificación personal del titular o titulares del préstamo (DNI o equivalente).
Si ya has realizado algún trámite previo con el banco, también es útil conservar cualquier comunicación escrita relacionada con los gastos hipotecarios, ya que puede servir como respaldo en la fase de reclamación.
Si quieres ver el proceso completo y todas las opciones, puedes consultar nuestra guía para reclamar gastos de hipoteca.
Escritura del préstamo hipotecario: por qué es imprescindible y qué revisar
La escritura del préstamo hipotecario es el documento clave en cualquier reclamación de gastos, porque en ella se recogen tanto las condiciones del contrato como la cláusula que trasladó al cliente el pago de determinados costes. Sin esta escritura no es posible comprobar con seguridad qué se firmó ni fundamentar correctamente la reclamación.
Su importancia radica en dos aspectos principales. Primero, permite verificar que efectivamente existía una cláusula que imponía al prestatario el pago de los gastos de notaría, registro, gestoría o tasación. Segundo, sirve para identificar con precisión la fecha de constitución de la hipoteca y los términos en los que se formalizó el préstamo.
Al revisar la escritura conviene prestar especial atención a la parte relativa a los gastos y tributos derivados de la operación. En ese apartado suele aparecer la redacción que traslada al cliente el coste de la constitución de la hipoteca, que es la base sobre la que se articula la reclamación.
Si no conservas tu copia, puedes solicitar otra al notario que autorizó la operación o al Registro de la Propiedad correspondiente. Contar con este documento es imprescindible antes de iniciar cualquier gestión.
Facturas necesarias para reclamar (una por una)
Para poder acreditar lo que pagaste al constituir la hipoteca, necesitas las facturas o justificantes de pago correspondientes a cada uno de los gastos que pretendes reclamar. No es imprescindible que todas sean idénticas en formato, pero sí deben permitir identificar con claridad el concepto, el importe y quién efectuó el pago.
Gastos de notaría
La factura de notaría refleja los honorarios por el otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario. Este documento es fundamental para demostrar qué cantidad abonaste en el momento de la firma y vincularla directamente a la operación hipotecaria.
Gastos de registro
La factura del Registro de la Propiedad acredita el coste de inscribir la hipoteca. Es un justificante necesario para probar que ese gasto fue efectivamente asumido por ti y no por la entidad bancaria.
Gastos de gestoría
La factura de gestoría corresponde a los honorarios de la empresa que tramitó la constitución de la hipoteca ante notaría, registro y administración. Este justificante permite cuantificar exactamente lo pagado por este concepto.
Gastos de tasación
La factura de tasación documenta el importe abonado por la valoración del inmueble. Es importante conservarla para acreditar que el pago se realizó en el marco de la constitución del préstamo.
Si no dispones de alguna de estas facturas, normalmente puedes solicitar duplicados al notario, al Registro, a la gestoría o a la empresa de tasación que intervino en la operación.
Identificación del titular: qué documento aportar
Para tramitar correctamente la reclamación es imprescindible acreditar la identidad del titular o titulares del préstamo hipotecario. Este paso es necesario tanto en la fase extrajudicial como, en su caso, en la vía judicial.
Con carácter general, deberás aportar una copia del DNI, NIE o pasaporte vigente de cada persona que figure como prestataria en la escritura de hipoteca. Este documento permite verificar quién tiene legitimación para reclamar los gastos.
Si la hipoteca está a nombre de varios titulares, conviene incluir la identificación de todos ellos, ya que todos pueden tener derecho a reclamar en proporción a su participación en el préstamo.
En caso de que el titular haya fallecido, será necesario aportar documentación adicional que acredite la condición de heredero o representante legal antes de iniciar cualquier actuación.
Contar desde el inicio con una identificación clara y actualizada evita retrasos y facilita la tramitación de la reclamación ante el banco o, si fuera necesario, ante los tribunales.
Correspondencia con el banco: cuándo conviene guardarla y para qué sirve
Cualquier comunicación escrita con la entidad bancaria relacionada con los gastos de tu hipoteca puede ser útil durante la reclamación, aunque no siempre sea estrictamente imprescindible.
Es especialmente recomendable conservar correos electrónicos, cartas, acuses de recibo o justificantes de envío en los que conste que solicitaste información, formulaste una reclamación previa o recibiste alguna respuesta del banco sobre estos gastos.
Esta correspondencia sirve, principalmente, para acreditar que ya has intentado resolver la cuestión por vía amistosa y para dejar constancia de las posiciones de ambas partes antes de acudir a los tribunales.
Si el banco te respondió reconociendo total o parcialmente los gastos, esos documentos pueden reforzar tu posición. Si, por el contrario, rechazó tu petición o no contestó, también es útil disponer de prueba de que realizaste la solicitud.
Dónde conseguir los documentos si no los tienes
Es habitual que, con el paso de los años, no conserves todas las facturas o incluso la propia escritura de la hipoteca. Esto no impide reclamar, pero sí hace necesario saber a quién dirigirte para obtener copias de cada documento.
Notaría
Si no tienes la escritura del préstamo hipotecario o la factura de notaría, puedes solicitar una copia al notario que autorizó la operación o, en su defecto, al archivo notarial correspondiente. Normalmente bastará con indicar la fecha aproximada de la firma y el nombre del banco.
Registro de la Propiedad
La factura o justificante de inscripción registral puede solicitarse en el Registro de la Propiedad donde se inscribió tu hipoteca. Allí pueden facilitarte una copia de los asientos registrales y, en muchos casos, información sobre los costes asociados.
Gestoría
Si pagaste gastos de gestoría y no conservas el justificante, puedes pedir un duplicado a la empresa que tramitó la operación en su momento. Suele ser útil aportar tus datos personales y la fecha aproximada de la hipoteca para localizar el expediente.
Empresa de tasación
En caso de no tener la factura de tasación, puedes dirigirte a la sociedad de tasación que valoró el inmueble. La mayoría conserva archivos históricos y puede emitir una copia del informe o de la factura, aunque en ocasiones aplique una tasa por este trámite.
Entidad bancaria
Si no logras obtener algún documento por otras vías, puedes solicitar al banco copia de la documentación vinculada a tu préstamo, especialmente las facturas o justificantes que obren en su poder. Es recomendable hacer esta petición por escrito para dejar constancia.
Cómo presentar la reclamación con esa documentación
Una vez que tengas reunida la documentación básica, el siguiente paso es presentar formalmente la reclamación para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios. Esto puede hacerse primero por vía extrajudicial y, si no hay acuerdo, por la vía judicial.
Si prefieres una guía ordenada paso a paso, aquí explicamos cómo reclamar los gastos de hipoteca desde el inicio hasta el final del procedimiento.
Fase extrajudicial (reclamación al banco)
La reclamación extrajudicial consiste en enviar al banco un escrito en el que solicitas la devolución de los gastos que pagaste indebidamente. En este escrito conviene identificar claramente el préstamo, adjuntar copia de la escritura y las facturas y detallar qué cantidades reclamas.
Es recomendable presentar la reclamación por un medio que deje constancia (correo certificado, burofax o a través del servicio de atención al cliente del banco con acuse de recibo). Así podrás acreditar que realizaste el trámite si luego acudes a los tribunales.
El banco dispone de un plazo para responder. Si acepta tu petición, podrá devolverte total o parcialmente los importes reclamados. Si la rechaza o no contesta, podrás valorar el paso a la vía judicial.
Vía judicial
Si no hay acuerdo en la fase extrajudicial, puedes interponer una demanda para reclamar los gastos hipotecarios ante los tribunales. Para ello es aconsejable contar con asesoramiento legal especializado, ya que el procedimiento exige una correcta fundamentación jurídica y la presentación ordenada de las pruebas.
En la vía judicial deberás aportar nuevamente tu escritura de hipoteca, las facturas de los gastos, tu identificación y, si la tienes, la correspondencia previa con el banco. Con esta documentación, el juzgado valorará si la cláusula de gastos era abusiva y si procede la devolución.
Aunque los plazos pueden variar según el juzgado, el proceso suele concluir con una resolución que confirma o rechaza tu derecho a recuperar los gastos. Si la sentencia es favorable, el banco deberá reintegrar las cantidades correspondientes más los intereses legales.
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Requisitos y plazo: quién puede reclamar y cuándo
Para que una reclamación por gastos de hipoteca sea viable es necesario cumplir ciertos requisitos básicos y entender cómo funcionan los plazos legales aplicables a este tipo de acciones.
Quién puede reclamar
Puede reclamar cualquier persona que haya suscrito un préstamo hipotecario antes de junio de 2019, siempre que en su escritura figurara una cláusula que trasladara al cliente el pago de los gastos de constitución de la hipoteca.
El derecho a solicitar la devolución de estos gastos no se pierde por haber cancelado el préstamo. Aunque la hipoteca ya esté liquidada, la reclamación sigue siendo posible si en su día existió la cláusula abusiva que impuso esos costes al prestatario.
En la práctica, la mayoría de las resoluciones han sido favorables al consumidor en este tipo de reclamaciones, y es habitual que los casos terminen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia que obliga al banco a devolver las cantidades cobradas indebidamente.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Originalmente, el Código Civil fijaba un plazo de prescripción de 15 años para las acciones personales. La Ley 42/2015 redujo ese plazo a 5 años.
Este plazo de cinco años no empieza a contar desde la firma de la hipoteca, sino desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula de gastos es nula por abusiva.
Según la interpretación derivada de la jurisprudencia del TJUE, ese conocimiento se produce cuando existe una resolución judicial firme que declara la nulidad de la cláusula. En la práctica, esto implica que el plazo de prescripción no comienza hasta que dicha nulidad ha sido declarada judicialmente.
Como consecuencia, no existe en la práctica un plazo cerrado y preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y quienes aún no han iniciado su reclamación pueden hacerlo.
Qué cantidad puedes recuperar y por qué varía
La cantidad que puedes recuperar al reclamar los gastos de hipoteca depende, en primer lugar, de los importes que efectivamente pagaste al constituir el préstamo y de que esos pagos estuvieran impuestos por una cláusula abusiva en tu escritura.
No existe una cifra fija válida para todos los casos, porque cada hipoteca tiene gastos distintos en función del importe del préstamo, la comunidad autónoma, la notaría, el registro y la gestoría que intervinieron en la operación.
Con carácter orientativo, y por regla general, la cantidad recuperable suele oscilar entre 500 y 2.000 euros, a lo que hay que añadir los intereses legales correspondientes desde la fecha en que realizaste esos pagos.
Para calcular con precisión cuánto podrías recuperar en tu caso concreto es necesario revisar tu escritura de hipoteca y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Solo así se puede determinar el importe exacto reclamable y los intereses aplicables.
Además, contar con asesoramiento especializado puede ser determinante para evitar fallos formales y plantear correctamente la reclamación desde el principio, especialmente si el caso termina en la vía judicial.
Contenido con revisión jurídica profesional
