¿Qué son los gastos de hipoteca?
Los gastos de hipoteca son los costos adicionales que, durante décadas, han cobrado muchos bancos al formalizar un préstamo hipotecario. Estos gastos pueden incluir diversos conceptos, como los honorarios de la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y los gastos de gestoría.
Gastos de notaría
Estos gastos están asociados a la firma de la escritura de la hipoteca. Incluyen los honorarios del notario y son necesarios para validar legalmente el contrato. La cantidad puede variar según el precio del inmueble y la complejidad de la operación.
Gastos de registro de la propiedad
Son los costos relacionados con la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento asegura que la entidad prestamista tenga derechos sobre el inmueble en caso de impago y suele tener un coste significativo que debe afrontar el prestatario.
Gastos de gestoría
Estos gastos corresponden a los servicios de gestoría que se contratan para facilitar el proceso administrativo del préstamo hipotecario. Incluyen la tramitación de documentación y otros servicios auxiliares. Los honorarios varían en función de la empresa contratada y la complejidad del expediente.
Gastos de tasación
Los gastos de tasación son aquellos que se deben abonar por el servicio de valoración del inmueble que se va a hipotecar. Estos gastos suelen incluir el pago por la elaboración del informe de tasación por parte de un profesional cualificado.
Sentencias judiciales sobre la devolución de gastos de hipoteca
El marco legal que permite la reclamación de los gastos hipotecarios se basa en varias sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Sentencias del Tribunal Supremo
La posibilidad de reclamar estos gastos se abrió con varias sentencias del Tribunal Supremo, que estableció que estas cláusulas eran abusivas y que los clientes tenían derecho a recuperar una parte de estos gastos que los bancos les habían obligado a abonar.
Concretamente, resolvió que los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación derivados de la formalización de una hipoteca deben ser asumidos por el banco, y no por el cliente. Del mismo modo, reguló que los gastos de notario deben ser asumidos al 50% por ambas partes.
Tras las sentencias del Tribunal Supremo, los tribunales de primera instancia han declarado la nulidad total de la cláusula de gastos en muchísimas sentencias, obligando a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas. Estas sentencias se basan en el incumplimiento de la entidad bancaria de su deber de transparencia en relación a la cláusula y en la falta de negociación individualizada con el cliente.
Las sentencias judiciales establecen que los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación deben ser devueltos al consumidor.
Es importante tener en cuenta que las sentencias pueden variar en cada caso, por lo que es fundamental consultar con un asesor legal para determinar qué gastos pueden ser reclamados en cada situación.
Sentencias del TJUE
En abril de 2024, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió una sentencia clave que afecta a los consumidores con hipotecas. El TJUE determinó que el plazo de prescripción –cinco años– para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios pagados en virtud de una cláusula abusiva comienza a contar desde la fecha en que una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.
Esta decisión del TJUE refuerza la protección de los consumidores frente a cláusulas abusivas en contratos hipotecarios, permitiéndoles recuperar gastos como los de notaría, registro y gestoría que fueron indebidamente cargados. Además, el tribunal enfatizó que el consumidor no está obligado a conocer la jurisprudencia previa sobre la abusividad de estas cláusulas, por lo que el plazo de prescripción no puede comenzar antes de que exista una resolución judicial firme que declare su nulidad.
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Requisitos para reclamar los gastos de hipoteca
El único requisito para reclamar los gastos de hipoteca es haber suscrito un préstamo con una entidad bancaria antes de 2017, siempre que el contrato incluya las cláusulas abusivas que imponen el pago de estas cantidades por parte del cliente.
Además, el derecho a solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca no está sujeto a plazo de prescripción ni caducidad. Y estos gastos se pueden reclamar aunque el préstamo hipotecario haya sido cancelado.
En las reclamaciones de devolución de los gastos hipotecarios, toda la jurisprudencia está de parte del consumidor. Y la gran mayoría de las demandas concluyen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia en la que el banco es obligado a devolver estas cantidades.
Nuestra recomendación es que consultes siempre tu caso con abogados expertos en reclamaciones, independientemente de cuándo suscribiste la hipoteca. En ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso, y así saldrás de dudas acerca de si puedes reclamar estas cantidades.
Documentación necesaria para iniciar la reclamación
Para iniciar la reclamación de los gastos de hipoteca con Kutxabank es necesario contar con la documentación adecuada que respalde la solicitud. A continuación, se detallan los documentos que el usuario deberá aportar:
- Contrato de la hipoteca: Es fundamental tener una copia del contrato de la hipoteca que se firmó con Kutxabank. Este documento servirá como prueba de los términos y condiciones acordados.
- Facturas de servicios relacionados: También se requerirá presentar las facturas de los servicios que Kutxabank nos cobró indebidamente: los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría.
Es importante asegurarse de contar con copias completas y legibles de estos documentos, ya que formarán parte de la evidencia presentada durante la reclamación. La documentación respaldará las cantidades reclamadas y contribuirá a fortalecer el caso.
En ERREKLAMATU nos avala una década de experiencia, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los miles de clientes que han confiado en nosotros.
Proceso de reclamación de gastos hipotecarios
El proceso de reclamación de gastos hipotecarios puede ser un camino complejo, pero es posible recuperar los costes asociados a la formalización de la hipoteca.
Reclamación extrajudicial
El primer paso en este proceso implica realizar una reclamación extrajudicial al banco. Para ello, es esencial preparar una carta que detalle todos los gastos asumidos, incluyendo copias de las facturas y documentos que respalden la solicitud. Esta comunicación debe ser clara y concisa, especificando la cantidad total que se reclama.
Respuesta del banco y siguientes pasos
Una vez enviada la reclamación, el banco se tomará un tiempo para responder. Durante este tiempo, la entidad evaluará la solicitud y decidirá si acepta o rechaza la reclamación. Si la respuesta es negativa, se debe considerar cuál es el siguiente paso a seguir.
Reclamación judicial
Si no se obtiene una respuesta satisfactoria, es posible presentar una reclamación judicial. Este paso involucra la preparación de documentos legales y requiere contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario. Este profesional ayudará a formular la demanda y a gestionar el proceso en los tribunales, lo que hace aumentar las posibilidades de éxito.
Cómo calcular la cantidad a recuperar por los gastos de hipoteca
Para calcular la cantidad que se puede recuperar al reclamar los gastos de hipoteca, es necesario tener en cuenta los gastos pagados y que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las sentencias judiciales.
Los gastos que se pueden reclamar incluyen los relacionados con la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. Es importante tener todas las facturas y comprobantes de pago de estos gastos para respaldar la reclamación. Y es recomendable contar con asesoramiento legal especializado para asegurarse de que se están reclamando todos los gastos a los que tenemos derecho.
La cantidad que se puede recuperar variará dependiendo de cada caso y de los gastos pagados, pero por regla general puede oscilar entre 500 y 2.000 euros, cantidad a la que hay que sumar los intereses legales.
Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.
Ventajas y desventajas de reclamar
Reclamar gastos hipotecarios conlleva muchos beneficios y ninguna desventaja. Además, si pides la ayuda de un servicio especializado en reclamaciones, ellos se encargarán de todo el trabajo y tú te limitarás a recibir el dinero que te corresponde.
Beneficios económicos y legales
Reclamar los gastos hipotecarios ofrece numerosas ventajas:
- Recuperación de dinero: El reembolso de cantidades significativas puede contribuir a mejorar la situación financiera del reclamante.
- Defensa de derechos: El proceso de reclamación permite a los consumidores luchar contra cláusulas abusivas y exigir el cumplimiento de la normativa vigente.
- Respaldo judicial: Las sentencias favorables han fomentado la confianza en los reclamantes, aumentando las posibilidades de éxito.
La complejidad del proceso de reclamación
A pesar de los beneficios, iniciar una reclamación presenta ciertos retos:
- Proceso complejo: La reclamación puede involucrar una gran cantidad de documentación y un trámite largo y tedioso.
- Resistencia de entidades: Las entidades bancarias suelen ser reticentes a aceptar devoluciones, lo que puede llevar al reclamante a judicializar el asunto.
En principio, todas las entidades bancarias ofrecen vías para que sus clientes puedan realizar las reclamaciones de sus hipotecas, pero el proceso es complicado y los bancos cuentan con buenos equipos jurídicos, de forma que gran parte de los usuarios acaban desistiendo. Además, en muchas ocasiones los bancos responden negativamente a estas reclamaciones, por lo que se hace necesario presentar una demanda judicial para recuperar el dinero.
Si recurres a un despacho de abogados especialistas en reclamaciones, te ahorrarás mucho tiempo y complicaciones y tu reclamación tendrá mayores probabilidades de éxito.
Importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal durante el proceso de reclamación es crucial para maximizar las posibilidades de éxito. Un abogado especializado puede guiar a los usuarios a lo largo de un camino que, de otro modo, podría resultar complejo y confuso.
Rol de los abogados especializados
Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:
- Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
- Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
- Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.
Apoyo en el proceso judicial
Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:
- Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
- Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
- Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.
En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.
En ERREKLAMATU nos encargamos de todas las gestiones y asumimos los gastos del proceso de reclamación. Y te ofrecemos una garantía total: solo cobramos si ganamos.
Los mejores abogados para reclamar los gastos de hipoteca
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