Puedes reclamar si tu hipoteca se firmó entre enero de 1995 y junio de 2019
En la práctica, puedes reclamar gastos de hipoteca correspondientes a préstamos firmados entre enero de 1995 y junio de 2019. Ese es el marco temporal que están aplicando mayoritariamente los tribunales en las reclamaciones de gastos de constitución de hipoteca.
El motivo es doble. Por un lado, las hipotecas anteriores a 1995 quedan fuera de la práctica habitual de reclamación por la forma en que se documentaban y por criterios jurisprudenciales aplicados a estos casos. Por otro, la Ley 5/2019, en vigor desde junio de 2019, cambió el reparto legal de los gastos hipotecarios, por lo que los préstamos firmados a partir de esa fecha ya no suelen generar los mismos supuestos de devolución. Si quieres profundizar, aquí explicamos cómo funcionan los plazos para reclamar los gastos de hipoteca.
Dentro de ese periodo 1995-2019, lo determinante no es solo el año de firma, sino lo que diga tu escritura y los gastos que efectivamente pagaste.
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Qué implica haber firmado antes de junio de 2019
Si tu hipoteca se firmó antes de junio de 2019, estás dentro del periodo en el que se concentran la mayoría de reclamaciones de gastos hipotecarios.
Lo determinante en estos préstamos no es solo la fecha, sino el contenido de tu escritura. En la práctica, las reclamaciones prosperan cuando el contrato incluía una cláusula que imponía al prestatario la totalidad o la mayor parte de los gastos de constitución. Si esa cláusula puede considerarse abusiva, los tribunales han venido ordenando la devolución de determinados conceptos junto con los intereses legales.
Por eso, en hipotecas anteriores a junio de 2019 conviene revisar dos aspectos clave:
- Qué decía exactamente la cláusula de gastos.
- Qué importes pagaste realmente (según facturas o justificantes).
Qué ocurre si firmaste después de junio de 2019
Si tu hipoteca se firmó a partir de junio de 2019, la situación es diferente. Desde esa fecha está en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que modificó el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.
En términos prácticos, esto significa que la mayoría de los gastos que antes asumía el cliente pasaron a corresponder al banco (especialmente notaría, registro y gestoría). Por eso, en los préstamos posteriores a junio de 2019 normalmente no procede reclamar estos conceptos, ya que el propio marco legal ya impide que se impongan al prestatario como ocurría antes.
Esto no quiere decir que no pueda existir ningún problema en una hipoteca firmada después de esa fecha, pero las reclamaciones por gastos de constitución son mucho menos habituales y solo prosperan en supuestos muy concretos en los que se haya aplicado un reparto de costes contrario a la ley.
Cómo saber si tu hipoteca es reclamable
Que tu préstamo esté dentro del periodo enero de 1995 – junio de 2019 no garantiza por sí solo que puedas recuperar dinero. En la práctica, tu caso suele ser viable cuando se cumplen, de forma conjunta, tres condiciones básicas.
En primer lugar, es necesario que en tu escritura exista una cláusula de gastos que atribuyera al prestatario la totalidad o la mayor parte de los costes de constitución de la hipoteca. Si el contrato no contiene este tipo de cláusula o reparte correctamente los gastos conforme a la ley vigente en su momento, la reclamación pierde fundamento.
En segundo lugar, debes haber pagado efectivamente conceptos como notaría, registro, gestoría o tasación. La reclamación se basa en la devolución de importes concretos, por lo que es clave identificar qué gastos asumiste realmente.
Por último, conviene contar con justificantes o facturas (o la posibilidad de obtenerlos). Si no los conservas, en muchos casos pueden solicitarse copias a la notaría, al registro o a la gestoría, lo que permite reconstruir el importe reclamable.
En términos operativos, el primer paso recomendable es revisar tu escritura y tus facturas para comprobar si cumples estos requisitos y estimar, con datos reales, qué cantidad podría recuperarse.
Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar
Cuando existe una cláusula de gastos susceptible de ser considerada abusiva en hipotecas firmadas entre enero de 1995 y junio de 2019, lo reclamable se centra en los gastos de constitución del préstamo, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de pago.
En la práctica, los conceptos que suelen entrar en la reclamación son los siguientes:
- Registro de la Propiedad. Habitualmente reclamable en su totalidad cuando fue abonado por el prestatario.
- Gestoría. También suele ser recuperable cuando el cliente asumió este coste.
- Tasación. En muchos casos es reclamable, siempre que fuera exigida por el banco para conceder el préstamo.
- Notaría. Normalmente se reclama una parte de este gasto (no el 100 %), al entenderse que beneficia a ambas partes.
La cantidad final no es idéntica en todos los casos: depende de lo que realmente pagaste y de cómo estuviera redactada la cláusula de gastos en tu escritura. Por eso, dos hipotecas del mismo año pueden arrojar importes reclamables distintos.
Qué documentación necesitas para reclamar
Para reclamar tu hipoteca necesitas reunir (o localizar) una serie de documentos básicos.
- Escritura de préstamo hipotecario. Es el documento central, porque en él se comprueba si existe una cláusula de gastos que cargara al prestatario los costes de constitución.
- Facturas o justificantes de pago de los gastos. Permiten acreditar qué importes abonaste realmente en conceptos como notaría, registro, gestoría o tasación.
Si no conservas alguno de estos documentos, en muchos casos es posible solicitar copias a la notaría, al Registro de la Propiedad o a la gestoría que intervino en la operación. Con esa información, se puede revisar con mayor seguridad si tu caso encaja y qué cuantía sería razonable reclamar.
Cuánto dinero se puede recuperar (orientativo)
La cantidad que puedes recuperar por los gastos de tu hipoteca no es fija ni automática, porque depende de dos factores clave: lo que pagaste en su momento y cómo estaba redactada la cláusula de gastos en tu escritura.
En la práctica, en hipotecas firmadas entre enero de 1995 y junio de 2019, las devoluciones suelen situarse aproximadamente entre 500 y 2.000 euros, más los intereses legales desde la fecha en que abonaste cada gasto.
Este rango es solo orientativo. Dos hipotecas del mismo año y con importes similares pueden arrojar resultados distintos si:
- los gastos facturados fueron diferentes, o
- la cláusula de gastos no tenía la misma redacción.
Cómo es el proceso de reclamación
Si tu hipoteca entra dentro del periodo enero de 1995 – junio de 2019 y cumples los requisitos básicos (cláusula de gastos y facturas), el recorrido habitual de una reclamación de gastos hipotecarios se articula en dos fases.
En una primera etapa se formula una reclamación extrajudicial frente al banco, exponiendo los fundamentos jurídicos y cuantificando los importes que se solicitan devolver (gastos e intereses). En muchos casos esta vía permite resolver el asunto sin necesidad de acudir a los tribunales, especialmente cuando la cláusula de gastos es claramente abusiva.
Si la entidad no acepta la reclamación o no ofrece una solución satisfactoria, el siguiente paso es la vía judicial. En este escenario, un juzgado analiza la escritura, la cláusula de gastos y la documentación aportada para decidir si procede la devolución y en qué cuantía. La experiencia muestra que, cuando el caso está bien fundamentado y documentado, las probabilidades de recuperar el dinero son elevadas.
En ERREKLAMATU, el procedimiento suele comenzar con una revisión de tu escritura y tus facturas para confirmar la viabilidad del caso y estimar el importe reclamable. A partir de ahí, se gestiona la reclamación y, si es necesario, el procedimiento judicial hasta su resolución, siguiendo el mismo esquema que explicamos en esta guía de cómo reclamar los gastos de tu hipoteca.
Contenido con revisión jurídica profesional
