¿Quién puede reclamar gastos de hipoteca y cómo hacerlo?

¿Sabías que podrías recuperar una parte significativa del dinero que pagaste al formalizar tu hipoteca? Muchas personas aún desconocen que tienen derecho a reclamar ciertos gastos hipotecarios, incluso en hipotecas ya canceladas o en situaciones específicas como subrogaciones o viviendas protegidas. Este artículo te guía para descubrir si tu caso aplica y cómo puedes dar el primer paso hacia la recuperación de lo que es tuyo, respaldado por la legislación y los últimos fallos judiciales. ¡Es hora de que tu banco te devuelva lo que corresponde!
Quién Puede Reclamar Gastos De Hipoteca

Contexto legal de los gastos hipotecarios

Las decisiones judiciales y los cambios legislativos de los últimos años han cambiado radicalmente las reglas del juego en los gastos hipotecarios. Gracias a estas transformaciones, miles de consumidores tienen ahora la oportunidad de reclamar los gastos de hipoteca y recuperar costes injustamente asumidos.

Sentencias del Tribunal Supremo

Las sentencias del Tribunal Supremo han marcado un antes y un después en la forma en que se tramitan los gastos asociados a las hipotecas. Uno de los fallos más relevantes se produjo en diciembre de 2015, cuando el Tribunal declaró nulas algunas cláusulas que imponían al prestatario la obligación de pagar todos los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. De hecho, estas cláusulas se consideraron abusivas, lo que abrió la puerta a numerosas reclamaciones por parte de los consumidores.

El impacto de estas sentencias ha sido considerable. A partir de este momento, muchos consumidores comenzaron a demandar la devolución de los gastos que habían asumido, lo que provocó una mayor conciencia sobre los derechos del prestatario en las contrataciones de hipotecas. Las instituciones financieras, ante el creciente número de reclamaciones, comenzaron a modificar sus cláusulas contractuales, mostrando una mayor disposición hacia el diálogo y la posible devolución de gastos.

Normativa actual: Ley de 2019

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fue un hito fundamental para establecer un marco más transparente y equitativo en relación con los gastos hipotecarios. Esta normativa entró en vigor en marzo de 2019 y establece de manera clara cuál es la distribución de los gastos de formalización de una hipoteca.

Las principales disposiciones de la ley implican que la mayor parte de los gastos son asumidos por las entidades financieras. Entre ellos se incluyen:

  • Gastos de notaría: Ahora, estos se reparten entre el banco y el consumidor, aunque las entidades deben asumir al menos el 50% de estos costes.
  • Gastos de registro: Según la normativa actual, todos los gastos relacionados con el registro de la hipoteca deben correr a cargo del banco.
  • Gastos de gestoría: Estos gastos finalmente deben ser asumidos por la entidad bancaria, lo que representa un cambio significativo.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): A partir de esta ley, el impuesto se carga a las entidades en hipotecas firmadas después del 10 de noviembre de 2018.

La Ley de 2019 no solo ha promovido un equilibrio en la carga de gastos, sino que también ha ampliado la posibilidad de reclamaciones para los consumidores que firmaron hipotecas antes de su entrada en vigor, siempre que estas contuviesen cláusulas consideradas abusivas o que impusieran a los prestatarios gastos desproporcionados.

Sentencias del TJUE

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha tenido una influencia significativa a la hora de delimitar cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar. En su sentencia del 16 de julio de 2020, el TJUE enfatizó que los gastos de hipoteca deben ser asumidos por la parte que se beneficia del servicio. Esto refuerza la idea de que el prestamista es el responsable de los gastos que no sean estrictamente necesarios para completar la operación.

En una posterior sentencia del 25 de abril de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos no comienza hasta que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la naturaleza abusiva de las cláusulas en su contrato. Este falló tuvo un enorme impacto, ya que, en la práctica, estableció que la posibilidad de reclamar estos gastos no prescribe.

Confirmación por el Tribunal Supremo

Siguiendo la línea establecida por el TJUE, el Tribunal Supremo de España, en junio de 2024, ratificó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios comienza a contar a partir del momento en que el consumidor se entera de la nulidad de la cláusula abusiva a través de una sentencia judicial firme. Este pronunciamiento subraya aún más la importancia del conocimiento del consumidor y proporciona un respaldo jurídico a aquellos que consideran que han sido perjudicados por cláusulas injustas en sus contratos hipotecarios.

Derechos del consumidor ante las entidades bancarias

Los consumidores tienen derechos claros y definidos frente a las entidades bancarias. Y ahora queda más claro qué gastos de constitución de hipoteca se pueden reclamar. Estas son algunas de las principales garantías establecidas por la legislación:

  • Derecho a la información clara y comprensible sobre los gastos asociados a la hipoteca antes de la firma del contrato.
  • Derecho a reclamar la devolución de los gastos que se consideren abusivos o injustamente exigidos.
  • Derecho a la protección judicial en caso de negativa por parte de la entidad bancaria a proceder con la devolución solicitada.

Con este respaldo legal, los propietarios tienen más herramientas para defender sus intereses y reclamar lo que les corresponde, fortaleciendo así su posición frente a las instituciones financieras.

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Quién puede reclamar los gastos hipotecarios

El derecho a reclamar los gastos asociados a la hipoteca está condicionado por diversos factores, como la fecha de formalización del préstamo y las cláusulas incluidas en el contrato. A continuación, se describen las categorías principales que definen quiénes pueden optar por esta reclamación.

Hipotecas anteriores a 2017

Los prestatarios que contrataron su hipoteca antes de 2017 están en una situación favorable para reclamar los gastos hipotecarios. A partir de la legislación actual, estos consumidores tienen la posibilidad de recuperar una parte significativa de los costos que fueron asumidos por ellos. Además, el derecho a solicitar el reembolso de los gastos de hipoteca no está sujeto a plazo de prescripción ni caducidad.

Así, en las reclamaciones de devolución de los gastos hipotecarios, toda la jurisprudencia está de parte del consumidor. Y la gran mayoría de las demandas concluyen con un acuerdo extrajudicial o con una sentencia en la que el banco es obligado a devolver estas cantidades.

Nuestra recomendación es que consultes siempre tu caso con abogados expertos en reclamaciones, independientemente de cuándo suscribiste la hipoteca. En ERREKLAMATU podemos analizar tu hipoteca gratis y sin compromiso. Analizaremos qué gastos se pueden reclamar al banco por la hipoteca, y así saldrás de dudas acerca de si puedes reclamar estas cantidades.

Cláusulas abusivas en contratos

Las cláusulas abusivas son un elemento clave en la reclamación de gastos hipotecarios. Si el contrato hipotecario incluye una disposición que obliga al prestatario a asumir todos los gastos asociados, esta cláusula puede ser considerada nula por los tribunales. Las sentencias del Tribunal Supremo han declarado que estas cláusulas son abusivas y vulneran los derechos de los consumidores. Por lo tanto, cualquier hipoteca que contenga este tipo de cláusulas permite al prestatario presentar una reclamación para recuperar los gastos que le fueron indebidamente cargados.

Reclamaciones de gastos en hipotecas canceladas

El hecho de que una hipoteca esté completamente cancelada no elimina el derecho del consumidor a reclamar los gastos que en su día se imputaron de manera indebida. La jurisprudencia sostiene que el carácter abusivo de una cláusula no se extingue con la cancelación del préstamo, por lo que los afectados pueden iniciar el proceso de reclamación incluso después de haber saldado su deuda hipotecaria.

Reclamaciones en casos de hipotecas subrogadas

Cuando se realiza una subrogación de hipoteca, ya sea para cambiar de banco o de prestatario, los consumidores tienen derecho a reclamar los gastos asociados si se detectan cláusulas abusivas en el contrato. Esto se debe a que la legislación protege a los consumidores frente a disposiciones que desequilibran significativamente las obligaciones entre las partes, otorgando la posibilidad de recuperar importes indebidamente cargados durante este proceso.

Reclamaciones en casos de novación hipoteca

En los casos de novación hipotecaria, donde se modifican aspectos clave del contrato inicial, como el plazo o el tipo de interés, también existe el derecho a reclamar. Esto es porque el carácter abusivo de determinadas cláusulas que puedan haber transferido costes al consumidor no depende del tipo de modificación realizada, sino de la falta de equilibrio contractual en las condiciones impuestas.

Reclamaciones hipotecarias en VPO

Aunque las Viviendas de Protección Oficial (VPO) suelen estar sujetas a condiciones específicas de financiación, esto no exime a las entidades financieras de incluir cláusulas abusivas en sus contratos. Los propietarios de este tipo de viviendas tienen los mismos derechos que cualquier otro consumidor para reclamar los gastos indebidos si estas cláusulas han sido identificadas en sus contratos hipotecarios.

En ERREKLAMATU nos avala una década de experiencia, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los miles de clientes que han confiado en nosotros.

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Gastos hipotecarios que se pueden reclamar

Los gastos de hipoteca que se pueden reclamar incluyen los costes de notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación, si bien depende de la cláusula abusiva incluida en tu contrato hipotecario. Además, puedes reclamar los intereses legales sobre las cantidades devueltas.

Gastos de notaría

Los gastos de notaría incluyen los honorarios del notario encargados de formalizar la escritura de la hipoteca. Estos costos son esenciales, ya que, sin la intervención del notario, el contrato no podría ser válido.

Los honorarios de notaría se establecen según una tabla oficial, la cual considera el importe del préstamo y la comunidad autónoma donde se realice la gestión. Por lo tanto, estos gastos pueden variar significativamente en función de la ubicación y el importe de la hipoteca.

Gastos de registro

Los gastos de registro son aquellos asociados a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este proceso es fundamental para asegurar los derechos del prestamista y del prestatario sobre la propiedad en cuestión.

Gastos de gestoría

Los gastos de gestión son los honorarios cobrados por la gestora que se ocupa de realizar los trámites correspondientes a la hipoteca. Desde la ley de 2019, estos gastos deben ser asumidos íntegramente por el banco, siempre que no estén vinculados a trámites específicos solicitados por el prestatario.

Gastos de tasación

La tasación es el proceso mediante el cual se determina el valor de la vivienda. Los gastos derivados de esta actividad son susceptibles de reclamación, sobre todo si el prestatario los ha pagado en exceso.

Si dejas tu reclamación en manos de nuestros abogados, te olvidarás de problemas y papeleos y aumentarán tus posibilidades de conseguir una indemnización.

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Procedimiento para reclamar gastos hipotecarios

El proceso para reclamar los gastos derivados de una hipoteca puede realizarse de manera amistosa o a través de la vía judicial. Cada uno de estos enfoques tiene sus particularidades, plazos y requerimientos documentales que deben ser cuidadosamente considerados.

Reclamación amistosa

La reclamación amistosa es el primer paso en el proceso de recuperación de gastos hipotecarios. Este método permite abordar la situación de forma más directa y menos conflictiva.

Para iniciar una reclamación amistosa, es fundamental reunir la documentación adecuada. La siguiente lista incluye los documentos más relevantes:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Facturas de los gastos que se pretenden reclamar (notaría, registro, gestoría, etc.).
  • Cualquier comunicación previa con la entidad financiera relativa a los gastos.
  • Documentación que demuestre que la cláusula que regula dichos gastos es considerada abusiva.
  • Identificación personal (DNI o similar) del reclamante.

Una vez presentada la reclamación, la entidad bancaria se tomará un tiempo para responder. En caso de no recibir respuesta, o si esta no es satisfactoria, el reclamante tiene la opción de llevar el caso a la vía judicial.

Vía judicial

Si la respuesta del banco es negativa, o si simplemente no responde, se puede optar por presentar la reclamación en los tribunales.

Es recomendable contar con asesoramiento legal antes de proceder judicialmente. Un abogado especializado en derecho bancario puede orientar sobre la metodología, ayudar a preparar la documentación necesaria y representar al reclamante en el juicio. Este apoyo es crucial para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.

En cuanto al procedimiento judicial, este implica diversos pasos que deben seguirse de manera meticulosa. El proceso puede incluir lo siguiente:

  • Presentación de una demanda formal ante el juzgado correspondiente.
  • Citación de la entidad bancaria para que se presente y responda a la demanda.
  • Posibles audiencias donde ambas partes presenten sus argumentos.
  • Esperar la decisión del juez, que podría requerir un tiempo variable según la complejidad del caso.

Plazos para reclamar gastos hipotecarios

Según el Código Civil, el plazo de prescripción para acciones personales fue establecido inicialmente en 15 años. Sin embargo, tras la reforma del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, este plazo se redujo a 5 años. Este nuevo plazo comienza a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.

Según la sentencia del TJUE, ese conocimiento se adquiere cuando una resolución judicial firme declara la nulidad de dicha cláusula. Esto significa que, en la práctica, hasta que la cláusula no es declarada judicialmente nula no empieza a correr el plazo de prescripción. Por lo tanto, los usuarios tendrían cinco años de plazo para reclamar desde que son conscientes de la nulidad de su cláusula a través de una sentencia judicial.

Como consecuencia, no existe un plazo preestablecido para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y todas las personas que no han reclamado la devolución de estos gastos están a tiempo de iniciar la demanda.

Cantidad que se puede recuperar

Para calcular la cantidad que se puede recuperar al reclamar los gastos de hipoteca, es necesario tener en cuenta los gastos pagados y que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las sentencias judiciales.

La cantidad que se puede recuperar variará dependiendo de cada caso y de los gastos pagados, pero por regla general puede oscilar entre 500 y 2.000 euros, cantidad a la que hay que sumar los intereses legales.

En ERREKLAMATU nos encargamos de todas las gestiones y asumimos los gastos del proceso de reclamación. Y te ofrecemos una garantía total: solo cobramos si ganamos.

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Consejos prácticos para el proceso de reclamación

Reclamar los gastos hipotecarios puede ser un proceso complejo. Por ello, se presentan a continuación una serie de consejos prácticos que pueden facilitar la gestión de esta reclamación.

Importancia de la asesoría legal

Contar con asesoría legal es fundamental durante el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Un abogado especializado en derecho bancario puede informar sobre los derechos del consumidor y ayudar a interpretar la legislación vigente.

Algunos aspectos a considerar sobre la asesoría legal son:

  • Experiencia en casos similares: Un profesional con experiencia en reclamaciones de gastos de hipoteca aportará conocimientos sobre precedentes y sentencia que pueden influir en el caso.
  • Evaluación de la viabilidad de la reclamación: Antes de iniciar el procedimiento, la asesoría legal puede ofrecer una opinión objetiva sobre las posibilidades de éxito. En el caso de ERREKLAMATU, nuestro servicio de información y consulta es gratuito.
  • Representación en el proceso judicial: Si la reclamación se lleva a cabo por la vía judicial, se necesitará representación legal para gestionar adecuadamente el procedimiento, así como para presentar la documentación necesaria.

Rol de los abogados especializados

Los abogados con experiencia en derecho bancario desempeñan un papel fundamental en la reclamación de gastos hipotecarios. Sus funciones incluyen:

  • Evaluar la situación particular del cliente y determinar la viabilidad de la reclamación.
  • Asesorar sobre la documentación necesaria y ayudar a recopilarla.
  • Gestionar la comunicación con la entidad bancaria para presentar reclamaciones extrajudiciales.

Apoyo en el proceso judicial

Si es necesario recurrir a la vía judicial, el apoyo de un abogado se vuelve aún más importante. Las tareas que realizan incluyen:

  • Presentar la demanda ante los tribunales adecuados, garantizando que se sigan todos los procedimientos legales correctos.
  • Defender los intereses del cliente durante el proceso legal, aportando argumentos y pruebas sólidas.
  • Asegurarse de que todos los plazos legales sean cumplidos para evitar la caducidad del caso.

En ERREKLAMATU contamos con gran experiencia en reclamaciones bancarias. En este caso, nosotros nos ocupamos de todas las gestiones hasta conseguir la devolución de los gastos de la hipoteca, y además nos hacemos cargo de todos los costes, incluido el procurador y las costas. Tampoco cobramos ningún adelanto ni cuota fija por nuestros servicios, ya que solo cobramos si ganamos el caso, y nuestra tarifa es un porcentaje –el 22%– de la cantidad recuperada para nuestros clientes.

Los mejores abogados para reclamar los gastos de hipoteca

Si has suscrito una hipoteca en las últimas décadas, tu banco te debe dinero y lo puedes recuperar. Para ello, puedes consultar tu caso con nuestros abogados expertos, de manera gratuita y sin ningún compromiso. Te confirmaremos si te cobraron indebidamente estos gastos, y comprobaremos también si te aplicaron una cláusula suelo, en cuyo caso también podríamos reclamarla. Igualmente, podemos reclamar por ti los gastos de tarjetas revolving, cuyos intereses también fueron declarados abusivos por el Tribunal Supremo.

En ERREKLAMATU somos abogados especializados en reclamaciones, y nos avalan diez años de experiencia en el sector, un altísimo porcentaje de reclamaciones ganadas y la satisfacción de los cientos de clientes que han confiado en nosotros para recuperar sus gastos hipotecarios.

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